Ипотечная квартира при разводе

Содержание

Как при разводе делить квартиру, взятую в ипотеку

Ипотечная квартира при разводе

При расторжении брака всё имущество супругов должно делиться пополам. То же правило относится и к долгам. Все задолженности, в том числе по кредиту, делятся пополам.

Но возникает затруднение, если квартира в ипотеке — как ее делить при разводе. Ведь в данном случае надлежит разделить не только имущество, но и долговые обязательства.

Более того — затрагиваются интересы третьих лиц, т.е. залогодержателя.

Как избежать проблем

Чтобы избежать каких-либо проблем при ипотечном кредитовании, следует заранее заключить брачный договор. Это возможно не только до заключения брака, но и в период семейной жизни. Однако, россияне не спешат это делать, лишь 5% подписывает подобное соглашение.

Для защиты сторон также используется и ипотечное соглашение. Оно оформляется банком, снижает риски кредитно-финансовой организации в случае развода супругов. Многие банки в договоре указывают условие, которое гласит, что при расторжении отношений между супругами, являющимися созаемщиками, условия ипотеки остаются неизменными. Это служит дополнительной страховкой для кредитора.

Таким образом, если супруги подписывают ипотечное соглашение, а потом разводятся, и один из них отказывается далее вносить платежи по ипотеке, то все обязательства по договору в полном объеме переходят к другому.

Если квадратные метры куплены за заемные средства одним из супругов до брака, то разделить их значительно проще. Фактически разделения жилплощади не происходит, так как жилище единолично принадлежит заемщику. Вторая половинка и дети не могут претендовать ни на какую ее часть.

Единственное, что может получить вторая сторона — половину всех совместно произведенных выплат в период брака. Их собственник жилья должен будет компенсировать бывшей жене или бывшему мужу.

К примеру, в период брака по ипотеке было выплачено 500 тысяч рублей. Собственником является муж, который оформил ее на себя еще до заключения брака.

После развода он должен будет выплатить бывшей жене 250 тысяч рублей.

Это правило часто приводит к конфликтам. Суммы выплат могут достигать внушительных цифр, и не все имеют возможность произвести компенсацию. По соглашению сторон вместо денег владелец может передать материальные ценности на эквивалентную стоимость.

Сложнее обстоит ситуация, если плательщик выделил жене или детям долю в жилье. Иногда такую процедуру произвести можно с разрешения банка — например, в случае необходимости заключения брачного договора.

Супруг становится основным заемщиком, и раздел имущества происходит на тех же основаниях, как будто квартира была куплена во время брака, при этом неважно, сколько средств было погашено первым заемщиком самостоятельно.

Если ипотека взята во время брака

В большинстве случаев решение о будущем ипотечной квартиры при расторжении брака принимается в ходе совместных переговоров, в которых принимают участие разводящиеся супруги и залогодержатель — т.е. банк. Привлечение банка очень важно, ведь без его разрешения любые соглашения бывших супругов не будут иметь никаких юридических последствий.

Итак, возможны такие варианты раздела:

  • Супруги продолжают платить по прежнему договору и в соответствии с графиком. При этом соотношение платежей они определяют и контролируют сами. После полной выплаты задолженности бывшие супруги становятся совладельцами квартиры и могут сделать с ней всё, что захотят. Например, могут продать ее и разделить деньги пополам. Банки не охотно соглашают на данный вариант, так как велик риск, что один из супругов не внесет свою часть платежа, и образуется просрочка.
  • Разделение ипотечного договора. Прежний договор расторгается, а с бывшими супругами заключается по два новых соглашения. Жилье при этом делится на две части, и каждая из сторон платит по своему договору, выкупая свою часть. Банкам этот способ удобен, так как ответственность супругов разделяется, и будет с кого взыскать долги при просрочках. Для владельцев же это не очень удобно: обременение с жилплощади можно будет снять только после того, как свою ипотеку выплатит вторая сторона.
  • Досрочное погашение, продажа жилой площади и раздел денег. Если остаток долга небольшой, то оптимальнее всего ее погасить. Деньги для этого можно оформить в кредит в том же банке, объяснив свои намерения кредитному инспектору.
  • Отказ от ипотеки одним из супругов. Иными словами, квартира переходит в собственность супругу, но он должен будет выплатить второй половинке половину текущей стоимости жилья.
  • Продажа ипотечного жилья банку. Самый крайний вариант — передать залог банку. Кредитная организация реализует квартиру по своим каналам — чаще всего в виде аукциона, за счет полученных денег погашается ипотечная задолженность, остаток средств выплачивается супругам в одинаковой пропорции.

В случае, если бывшим супругам договориться не удастся или их вариант не устроит банк, то нужно обращаться в суд.

На практике чаще всего в суд подает банк, так как затянувшиеся переговоры обычно проводят к возникновению просрочек. Решение суда обязательно для исполнения всеми тремя сторонами. Чаще всего оно принимается в пользу обратившегося, так что в этом плане важна оперативность.

Если имеется брачный договор

В случае, если супруги заключили брачный договор, то разделение должно происходить в соответствии с его положениями.

Условия разделения ипотечной квартиры в контракте также должны быть согласованы с банком, причем еще на этапе составления документа.

Положения брачного договора не может оспорить ни одна сторона — ни супруги, ни банк, но можно оспорить законность документа в целом.

Например, если супруги заключили соглашение без уведомления банка, то залогодержатель имеет право подать в суд иск с требованием признать брачный контракт недействительным.

Фактический брак

На гражданских супругов не распространяются существующие статьи семейного права. Если не был оформлен брачный договор, то ипотека остается только на том, на кого она была изначально оформлена.

Если же оба гражданских супруга участвовали в оплате займа, то есть несколько способов это доказать. К примеру, нужно найти свидетелей и доказательства в виде чеков, выписок с лицевого счета, квитанций и пр.

Если бывший отказывается платить

Часто случается, что один из супругов, которые решили расторгнуть брак, больше не желает платить по ипотеке. В этом случае можно переоформить договор на того, кто является платежеспособным. Со второго снимаются все обязательства, однако, он лишается права требовать долю в жилье.

Если супруг не хочет платить по ипотеке в течение 3 месяцев, но также не отказывается от своей доли жилплощади, то проблема может быть решена так:

  • Ипотека погашается за счет средств только одной стороны.
  • Жилье реализуется банком, а полученные деньги направляются на оплату кредита. Обычно кредиторы продают квартиры по низкой цене, которая равняется остатку задолженности. Это связано с тем, что банку выгоднее как можно быстрее продать жилье.

При разводе с детьми

Если имеются несовершеннолетние дети, то большая доля собственности достается тому, с кем они будут проживать. Именно по этому правилу и производится раздел ипотеки.

Важно! Если квартира, приобретенная за счет жилищного займа, выставлена на продажу, то из нее нужно срочно выписать детей. Иначе к родителям обязательно придут представители органов опеки. Кроме того, они могут поставить вопрос о лишении родительских прав, так как ребенку не предоставлены нормальные условия для проживания.

Доли в жилье, которое делится, могут быть неравнозначными. Зависит это от следующих моментов:

  • количество детей.
  • в какой момент была взята ипотека: до брака или во время него.
  • сколько каждый из заемщиков вносил в счет погашения и т.д.

Доли определяются в судебном порядке.

Для раздела ипотеки при наличии несовершеннолетних детей необходимо в суд предоставить следующие документы:

  • свидетельство о браке.
  • свидетельства о рождении детей.
  • квитанция об оплате государственной пошлины.
  • справка о составе семьи.
  • паспорта супругов.
  • ипотечный договор.
  • выписка из банка об остатке задолженности по ипотечному займу и иные документы.

Существует несколько вариантов раздела квартиры, если есть ребенок:

  • При отказе мужа от доли в квартире, оставшийся долг оформляется на жену, но при условии, что у нее достаточно средств на погашение ежемесячных платежей. Если же у нее не хватает денег, то муж должен остаться в числе созаемщиков и нести ответственность за ипотечные выплаты.
  • Тот, кто живет с детьми, получает большую часть жилплощади. Суд может поделить ипотеку либо поровну, либо в соответствии с долями. В некоторых ситуациях, к примеру, нахождение матери в декретном отпуске, доля супруга, который находится с ребенком, в ежемесячном взносе может быть уменьшена. А алименты и ипотека на некоторое время становятся обязанностью второго родителя.
  • Если ипотека была оформлена с помощью материнского капитала, то несовершеннолетние дети в обязательном порядке становятся собственниками квартиры. В этом случае увеличивается доля в квартире того из супругов, кто остается с детьми. Долг по жилищному займу делится, как правило, поровну, так как оба родителя ответственны за содержание несовершеннолетних.
  • После развода мать может погасить свою часть задолженности при помощи МК. Однако, распоряжаться как угодно своей долей в жилье она может только после полного погашения кредита.

Если речь о военной ипотеке

В данном случае процесс раздела отличается от стандартного, так как все обязательства по выплатам несет Министерство обороны. Собственником жилья является военнослужащий, независимо от того, есть у него супруга или дети. Поэтому раздел производится без участия указанных.

Участник программы военной ипотеки не имеет права переоформлять кредит, чтобы разделить квартиру. Если же военнослужащий не выполняет условия программы, то в дальнейшем выполнять обязательства по ипотечному займу все равно придется ему, а не супруге.

Когда привлекался материнский капитал

Если был использован МК, то недвижимость в равных частях распределяется на всех членов семьи. Родитель, который после развода остается с детьми, имеет право не только на свою долю, но и на их. В распоряжении опекуна доли остаются до совершеннолетия детей.

Что советуют юристы

Юристы советуют действовать следующими способами:

  • оформить мирное соглашение.
  • между собой определить порядок внесения ежемесячных взносов.
  • решить, кто из супругов будет обладать недвижимостью после полного погашения задолженности по ипотеке.
  • после полной выплаты продать квартиру, а затем разделить вырученное.

Все это поможет избежать судебных разбирательств.

Есть ли возможность после развода не платить по ипотеке

Причин того, почему кто-то из супругов прекращает платить, множество. В любом случае одинаковые последствия: начисляются штрафы и пени, страдает кредитная история. Причем это касается обоих, независимо от того, кто не платит. Кроме того, долг начинает увеличиваться и может стать таким, что кредитной организации придется продать жилье, а супруги потеряют свои деньги.

https://bankru.ru/ipoteka/kak-pri-razvode-delit-kvartiru-vzjatuju-v-ipoteku/Как делить при разводе квартиру, взятую в ипотекуhttps://bankru.ru/wp-content/uploads/2018/11/ekonomika_kapital248.jpghttps://bankru.ru/wp-content/uploads/2018/11/ekonomika_kapital248.jpg2018-11-08T17:26:13+03:00ТатьянаИпотекаКвартира,РазводПри расторжении брака всё имущество супругов должно делиться пополам. То же правило относится и к долгам. Все задолженности, в том числе по кредиту, делятся пополам. Но возникает затруднение, если квартира в ипотеке – как ее делить при разводе. Ведь в данном случае надлежит разделить не только имущество, но и…ТатьянаТатьяна 932021@mail.ruEditorbankru.ru

Источник: https://bankru.ru/ipoteka/kak-pri-razvode-delit-kvartiru-vzjatuju-v-ipoteku/

Квартира в ипотеке, как делить при разводе (рекомендации, поиск оптимальных решений)

Ипотечная квартира при разводе

Жилищный вопрос – один из самых острых в нашей стране. Для большинства населения ипотечное кредитование – единственная возможность сразу приобрести жилье, не ждать много лет, пока на депозитах в банке накопится достаточная сумма для покупки.

Заветные метры приобретены, Вы живете, исправно выплачивая ежемесячные платежи. Но отношения «пошли под откос», Вы оказываетесь перед необходимостью их разрыва.

Делится ли жилищная площадь с финансовым обременением, как сделать данный раздел максимально безболезненным, выгодным для обеих сторон – попробуем разобраться.

Жилищный займ: взаимные обязательства сторон по договору

Успешный, устраивающий обе стороны дележ ипотечной квартиры при расторжении брачных уз будет зависеть от того, какие ответы Вы дадите на следующие вопросы:

  1. Был ли заключен официальный брак?
  2. Когда было приобретено жилье с использованием жилищного займа – до заключения официального брака/ в период совместного проживания?
  3. Оформили стороны брачный договор или нет?

По нормам законодательства Российской Федерации, регулирующего вопросы семейных отношений, все имущество, включая недвижимость, приобретенное в период нахождения в официально зарегистрированном браке, считается общей собственностью супругов. Неважно, на кого был оформлен займ – ответственность за своевременные выплаты в равной степени ложится на обе стороны.

Совместное проживание без официальной регистрации (гражданский брак) в расчет не берется: на него действие Семейного кодекса не распространяется. За своевременность выплат ответственен тот, на чье имя они оформлялись. Требуется доказать судье, что гражданские супруги в равной мере участвовали в оплатах? Тогда следует предоставить:

  • Чеки, квитанции;
  • Банковские выписки с лицевых счетов.

Добиться разделения недвижимости с финансовым обременением гражданским супругам после развода сложно; поможет в этом опытный, с практическим стажем, юрист.

Брачный контракт – надежный способ деления имущества между бывшими супругами

Верный способ решить проблемы с разделом, не дожидаясь судебных разбирательств – заключить брачный договор, пример которого вам может предоставить нотариус. Тогда дилеммы, как делить при разводе недвижимое/движимое имущество, не возникнет – нюансы, тонкости будут прописаны в официальном документе, иметь юридическую силу.

Брачного договора нет – следовательно, все имущественные споры решаются в ходе судебных разбирательств и раздел имущества после развода будет решаться в суде.

Раздел квадратных метров между бывшими супругами

Делится ли жилище с банковским обременением, приобретенное до заключения брачного союза, между бывшими супругами? Разведенные супруги имеют право делить пополам имущество, нажитое за годы совместного проживания, ведения хозяйства.

Законодательством предусмотрено положение: бывший супруг имеет право на долю недвижимости, находящейся в ипотеке, до регистрации брака. Обоснование: оплата долга производилась из общего семейного дохода.

Заявить о собственных правах может официально неработающий супруг: по закону доход, приносимый вторым супругом, считается совместно нажитым, делится на всех членов семьи.

Разделение жилья в строящихся домах

Новостройка: как поделить квартиру в ипотеке при разводе? С квадратными метрами, взятыми в ипотеку до брака /во время брака в строящихся домах, дело обстоит иначе. Закон предусматривает: собственностью жилое помещение становится сдачи дома в эксплуатацию. Решается проблема двумя способами:

  • Отложить на время расставание, остаться в браке – по закону при разводе в ипотечной недвижимости мужу и жене полагаются доли;
  • Успели развестись до получения документа, удостоверяющего право собственности? Один бывший супруг обязан выплатить второму денежную компенсацию: займ на приобретение жилья оплачивался из общего бюджета.

Супруги-созаемщики

В большинстве случаев муж с женой являются созаемщиками. Как происходит раздел квартиры при разводе? Варианты решения следующие:

Как можно разделить квартиру Результат раздела
Один партнер отказывается от доли в пользу второго. Одному из супругов достается жилище и обязанности по выплате задолженности, у второго супруга – ни квадратных метров, ни финансовых обязательств.
Совместно продолжать выплаты по кредиту. Каждый из супругов получает по доле в ипотечных квадратных метрах, оплачивает долг самостоятельно.
При разводе квартира, взятая в ипотеку, продана. Денежные средства делятся между обеими сторонами. Недостаток данного варианта: банки продают ипотечное жилище по заниженной цене.
Полностью выплатить задолженность банку, продать недвижимость, поделить деньги поровну с женой/мужем. Более выгодный по сравнению с предыдущим предложением вариант: недвижимость реально продать по рыночной стоимости.

Урегулирование проблем с банками

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? Приняв решение разойтись, получив на руки свидетельство о расторжении брачного союза, необходимо уведомить о данном шаге банк, в котором была оформлен кредит.

Финансовые учреждения, в большинстве случаев, идут навстречу своим заемщикам и предлагают различные варианты раздела недвижимости и выплаты задолженности. Наиболее популярный вариант – составление нового плана-графика ежемесячных денежных выплат, отдельно для каждого супруга.

Принятие решение о том, каковы будут выплаты – равными или нет, лежит на банке и заемщиках. Финансовое учреждение может отказать разделять задолженность.

Некоторые банки прописывают в договорах, заставляют подписывать заемщиков пункт о том, что в случае разделения недвижимого имущества, купленного в долг, между бывшим мужем и женой, все выплаты производятся досрочно.

Любое банковское решение по взятой ипотеке реально оспорить в судебном порядке.

Продажа жилья в банковском обременении

Квартира в ипотеке при разводе: реально продать выгодно? Раздел квартиры в ипотеке при разводе с последующей продажей можно осуществить, если банк согласится пойти на такой шаг. Другого способа нет: недвижимость, пока денежный долг финансовому учреждению не отдан в полном объеме, находится у него в качестве залога.

Официально зарегистрированные партнеры обладают равными правами на доли, либо на их эквивалент в денежной сумме. Довести такой вариант до благополучного завершения удается не всегда: потенциальные покупатели редко соглашаются приобрести недвижимость с банковским обременением по причине многочисленных юридических проверок, сложностей с оформлением договора.

Часто такое жилье приходится продавать по стоимости ниже рыночной.

Трудности раздела недвижимости при расторжении брачного союза

Раздел квартиры, находящейся в ипотеке при разводе: что делать, если один из супругов выплачивает кредит, а второй отказывается платить? Удобный для всех вариант – снять финансовое обременение в обмен на официальный отказ от доли недвижимости.

Как поступить, если созаемщик не спешит отказаться от доли и не выплачивает кредит в течение трех и более месяцев?

  • Второму созаемщику полностью взять на себя обязательство первого. Если один из созаемщиков нетрудоспособен; стоит на медицинском учете по беременности, оформил отпуск по уходу за ребенком, размер обязательного платежа уменьшится;
  • Предложить банку продать квадратные метры, вырученную сумму потратить на погашение задолженности. Такой способ невыгоден: финансовое учреждение выставляет такое жилье на продажу по заниженной стоимости, но зато проблема решается быстро.

Бывшие созаемщики имеют детей

Если у бывших мужа и жены есть ребенок, то партнер, с которым несовершеннолетний остается жить после разрыва отношений, получает большую долю в жилище. Данное правило является определяющим при разделе жилья, приобретенного в кредит. Как производится раздел кредита после развода?

Если ребенок прописан в квартире, находящейся в банковском обременении, и она была выставлена на продажу, его необходимо оттуда срочно выписать. Иначе не удастся избежать проблем с органами опеки и попечительства.

От чего зависит размер долей бывших партнеров

Как при разводе делится квартира в ипотеке? Доли в ипотечной жилой площади у бывших супругов могут быть равными и неравными. Они зависят от нижеследующих факторов:

  • Наличия ребенка/нескольких детей;
  • Была ли куплена недвижимость по ипотечной программе до/после вступления в брак;
  • Степени участия каждого созаемщика в ежемесячных выплатах.

Отталкиваясь от них и прочих обстоятельств, суд примет решения по размерам доли каждой из сторон.

Если недвижимость в военной ипотечной программе

Кому достанется после расторжения брака жилье, находящееся в военной ипотеке? Раздел между бывшими супругами квартиры по военной ипотеке при разводе будет происходить по особым правилам.

Причина – обязательства выплачивать задолженность берут на себя не бывшие супруги, а Минобороны Российской Федерации.

Случается, что в военных ипотечных договорах прописывается особый пункт – обязательное составление и заключение брачного контракта с пунктом о единоличном владении военнослужащим таким жильем и отсутствием второго созаемщика.

Участник военной программы и собственник такого жилья – военнослужащий. Наличия у него официально зарегистрированного брака, детей не имеет значения.

Поэтому брака развод не повлияет на выплаты кредита: второй супруг и отпрыски не имеют отношения к ипотеке, а, следовательно, переоформления договора не предусматривается.

Возвращать денежные средства обязан сам военнослужащий, но ни его бывшая вторая половина.

Сдача жилья, купленного в долг, в аренду

Раздел имущества при разводе: можно ли сдавать жилье в аренду, чтобы иметь средства для выплат? Часто происходит так: бывшие супруги в надежде сохранить ипотечные метры и получить дополнительные средства для оплаты кредита, принимают совместно решение сдавать их в аренду.

Законно ли оно? С юридической точки зрения – нет, но фактически банки не проверяют, кто именно проживает на взятой в ипотеку жилплощади. Главное – чтобы платежи поступали точно в срок в полном объеме. Поэтому попробовать подобный вариант решаются многие бывшие созаемщики-супруги.

Чтобы сэкономить собственное здоровье, деньги, нервы, деля жилую недвижимость, находящуюся в ипотеке до брака/взятую в период официального совместного проживания и ведения хозяйственной деятельности, воспитания детей, необходимо ответственно подойти к решению проблемы. Мирное разрешение ситуации – лучший выход из затруднительного положения.

https://www..com/watch?v=EVfmWMn5KzQ

Источник: https://vnebraka.ru/razvod/razdel-imeshestva/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode/

Как делится ипотечная квартира при разводе в разных ситуациях

Ипотечная квартира при разводе

21.08.2016

Как делится ипотечная квартира при разводе
Имущество, полученное супругами во время брака, признается общим и делится в соответствие с СК и ГК РФ.

Данное правило касается всего имущества, в том числе и того, что приобретено по программе ипотечного кредитования, куплено  в ипотеку в счет материнского капитала, либо было приобретено одним из супругов, находящемся в браке.

Раздел ипотечной квартиры – сложная процедура, скорость осуществления которой зависит от того, смогут ли прийти супруги к мирному соглашению, согласиться ли банк с новыми обстоятельствами, упоминался ли раздел ипотеки в брачном договоре.

⇒О том как делиться военная ипотека и ипотека взятая до брака читайте тут.

Что скажет банк при разделе ипотечной квартиры

Прежде чем решать делить ли ипотеку при разводе, или же возложить обязательства по погашению долга на одного из супругов, следует уведомить об изменившихся обстоятельствах, банк.

Сделать это следует немедленно, сразу же как только будет принято решение о разводе и подано заявление в ЗАГС.

Принимая во внимание сложившиеся обстоятельства, банком могут быть рассмотрены и приняты следующие варианты урегулирования, возникшей ситуации:

  • Ипотека полностью погашается. Разводящиеся супруги могут сложить общие средства, у них имеющиеся, и погасить кредит по ипотеке. В дальнейшем они могут продать имущество и разделить полученные деньги в соответствии с брачным договором, либо соглашением о разводе. Обычно банки не препятствуют такому развитию событий. К сожалению, далеко не всем семейным парам, находящимся в процессе развода, подходит подобный вариант.
  • Ипотека разделяется на двоих. В случае если супруги расстаются мирно, то имеется вариант того, что и ипотека ими будет разведена без особых вопросов. Бывшие муж и жена могут предложить банку разделить долг по ипотеке между ними в равных долях. При этом каждый из плательщиков должен иметь собственный подтвержденный доход. Если такового нет, то банк может переложить ответственность за выплату долга на супруга с лучшим финансовым положением.
  • Продажа ипотеки. Если у супругов нет средств для погашения кредита, а вариант с разделом его между ними в равных долях, не рассматривается в силу отсутствия необходимого дохода, квартира может быть продана. На этот вариант банки соглашаются крайне редко, поскольку найти покупателей, готовых выкупить ипотеку совсем не просто. В том случае если таковой найдется, бывшим супругам удастся не только погасить ипотеку, но и сохранить часть средств. При этом имущества они естественно лишаются.
  • Ипотечный платеж погашает один из супругов, при этом квартира переходит в его полное владение. В случае, если ипотека не может быть выплачена обоими супругами, между ними может быть заключено соглашение о переходе права собственности к одному из них. Оплачивать ипотеку будет в этом случае собственник квартиры. Второй супруг может потребовать вернуть себе часть денег, ранее выплаченных за квартиру, но может этого и не делать. В конечном итоге окончательное решение принимает суд.

Ограниченный семейный бюджет не является веским основанием для уменьшения процентов по ипотеке. Любое изменение семейного положения граждан, оформивших ипотеку, требует внесения изменений в ипотечный договор. Оплачивать данные изменения также придется из своего кармана. Стоимость зависит от величины остатка по ипотечному кредиту и составляет не менее 0.5-1% данной суммы.

В видео подробная консультация юриста о разделе кредитных долгов супругов.

Как поделить квартиру, купленную до брака

Общим имуществом признается лишь то, что нажито в браке. Ипотека, оформленная до официального заключения брака, даже если имел место, так называемый, гражданский брак. В случае, если молодая пара взяла квартиру в ипотеку до регистрации отношений, обязанности по ее оплате ложатся исключительно на того,  кто подписал документы в банке.

Каковы права детей на ипотечную квартиру при разводе

При разделе ипотеки между супругами крайне важно не забывать, что дети также имеют право на часть недвижимого имущества. Доказать данное право не всегда получается, но в случае, если квартира была приобретена в счет материнского капитала на каждого из несовершеннолетних детей в ней должна быть выделена доля в размере не менее 1/4 жилой площади.

Родителям придется решить, кто из них будет проживать в данной квартире с детьми самостоятельно, либо в ходе судебного слушания по делу о разделе ипотечной квартиры.

Надо отметить, что ситуации, в которых приходится делить имущество, купленное в ипотеку, банку крайне не выгодны, потому лучше решить вопрос о разделе как можно быстрее, в противном случае начнут скапливаться проценты по долгу.

Важно понимать, что банку совершенно не важно, кто и как будет платить, важно, чтобы платежи поступали своевременно и в полном объеме.

Вы можете продать, разделить, или же передать квартиру третьим лицам в счет долга, приемлем любой вариант, реализация которого может удовлетворить все претензии банка.

В видео подробная  консультация о том, как делится ипотечная квартира при разводе и каковы права детей на данную квартиру.

Источник: https://www.pro-razvod.ru/kak-delitsya-ipotechnaya-kvartira-pri-razvode/

Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов в различных ситуациях

Ипотечная квартира при разводе

Одобрение ипотечного кредита и покупка квартиры становится большим семейным праздником. Однако эйфория быстро улетучивается с осознанием огромной кредитной нагрузки на долгие годы вперед.

За это время многое меняется: место работы, доход, бытовые предпочтения, случается – и семейное положение заемщика.

Для многих разводиться вошло в привычку, но вот что делать с ипотекой при разводе? С этим вопросом мы разбираемся далее.

Развод с кредитом «на руках»: что говорит закон

Когда ипотечный кредит оформляется семейной парой, во внимание принимаются положения трех нормативных документов:

  • Гражданского Кодекса (ГК);
  • Семейного Кодекса (СК);
  • ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует учитывать условия кредитного договора и брачного контракта, если таковой составлялся.

Три важных момента при разделе ипотеки:

  1. В ходе бракоразводного процесса суды в первую очередь отталкиваются от положения ст. 33 СК РФ. Имущество, появившееся во время брака, считается совместно нажитым и подлежит разделу. Этот же принцип заложен в ГК РФ – все, что приобретено в браке, принадлежит каждому члену семьи на праве совместной собственности (ст. 256).
  2. Не содержит запрета на раздел квартиры при ипотеке и закон № 102. Однако ст. 7 требует согласия второго супруга на установление ипотеки на совместное имущество в письменной форме.
  3. П.1 ст. 39 СК установил равнодолевой порядок раздела нажитого. Каждому из бывших супругов полагается часть площади недвижимости. Вне зависимости от личного вклада каждого в семейный бюджет, а также формы покупки (кредитные средства или единовременный расчет). Конечно, если в семье есть дети, будут приниматься в расчет и права несовершеннолетних, но принцип понятен.

Но как поступить с кредитом? П. 3 ст. 39 урегулировал и этот вопрос. В ходе бракоразводного процесса тело займа распределяется между «бывшими» пропорционально полученной каждым части общенажитого имущества. Вне зависимости на чье имя оформлен займ, выступает ли второй супруг созаемщиком. Так что долги общие, их выплачивают пополам.

Как все складно в теории. Но почему на практике так сложно найти всех устраивающий вход? Ответ прост. Когда идет раздел ипотеки при разводе, присутствует третья сторона – банк.

Действия банка

По договору ипотеки кредитная квартира находится в залоге у кредитора. Любые действия по отчуждению недвижимости запрещены в силу закона. Перед банком у супругов есть немалый долг.

Иногда раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняется, если есть дети. Но кредитора совершенно не интересуют личные обстоятельства сторон.

Во главе угла максимальная выгода банка и гарантии возврата средств.

На страже интересов банкиров и закон. Любые действия заемщика с кредитом или залоговым объектом проводятся под банковским контролем. Так, п. 1 ст.391 ГК РФ требуется согласие банка на следующие операции:

  • перевод долговых обязательств с заемщика на другое лицо;
  • внесение конструктивных изменений в объект залога;
  • юридически значимые действия с ипотечной квартирой.

Банк крайне неохотно идет на раздел кредита между супругами. Причина в изменении характера долговых обязательств с единоличных/солидарных на долевые. Вторая схема усложняет истребование долга в случае финансовых затруднений одного из заемщиков и, соответственно, ущемляет права банка.

Кредитору невыгодно накапливать на балансе просроченную задолженность, поэтому он заинтересован в оптимальном разрешении ситуации. Если при разводе не получается достичь единой позиции по ипотеке, нужно уведомить банк об изменении в семейном положении заемщика и возможных затруднениях с платежами.

Существует несколько апробированных практикой способов разделения ипотеки при бракоразводном процессе.

Заключение соглашения между супругами

Если заранее заручиться брачным контрактом или финансовым соглашением по конкретной ситуации, вопрос о том, как делится ипотека при разводе, не будет стоять так остро.

  • по закону расстающиеся супруги определяют будущее общего имущества и способ его деления в добровольном порядке.
  • В соответствие со ст. 40-44 СК перед заключением брака или даже при его действии пара вправе распределить свои финансовые обязанности и права «на бумаге». Кстати, никто не запрещает составить отдельное соглашение перед оформлением ипотеки.

При наличии такого документа суд не станет проводить тяжбы с ипотечной квартирой или долгом, а положится на решение самих супругов. Но вот банк… Если финансистов не устроят предложенные парой условия раздела ипотечного имущества, договор почти с гарантированным успехом будет оспорен в суде.

Если вы дополнительно хотите оградить себя от споров и недоразумений в случае развода, при заключении ипотеки уведомите банк о наличии супружеского соглашения. Его условия не должны противоречить кредитному договору.

Решение вопроса через суд с участием банка

Когда прийти к единому решению не получается, для раздела квартиры следует обращаться в суд.

  1. тут есть четкая цель – прекращение совместной собственности на недвижимость по решению суда;
  2. истец не заявляет требований по разделу имущества и долговых обязательств.

Согласие кредитора на такое действие не требуется, поскольку интересы банка не затрагиваются: квартира в ипотеке при разводе не выбывает из залога, заемщик не меняется, условия ипотечного соглашения не затрагиваются.

Если супруги выступают совместными заемщиками

Для этих лиц существует несколько способов разрешить ситуацию «мирным» путем:

  1. Продолжать погашать ипотечные платежи вместе и дальше. Подходит для сторон, рационально прекращающих отношения. Без скандалов и создания дополнительных неприятностей;
  2. Одна сторона отказывается от квартиры и ипотеки в пользу другой. Отказ оформляется нотариально. Потребует перевода долга на второе лицо, а банки, как мы знаем, на такой шаг идут не охотно;
  3. При разводе продать залоговую квартиру (требуется согласие банка). На вырученные деньги погасить кредит, остаток разделить поровну. Вариант можно было бы считать идеальным, но ситуация осложняется поиском покупателя. Не каждый рад стать собственником обремененного жилья. Можно, конечно, максимально сбросить цену. Но будет выгодна ли такая сделка?;
  4. Закрыть кредит полностью, вывести квартиру из обременения, и затем разменять или продать.

Четвертый вариант оптимален, поскольку избавляет от банковского контроля и продолжительных разбирательств. Но реализовать его под силу лишь обеспеченным людям.

Раздел созаемного кредита по суду

Как видим, идеального способа нет. Поэтому иногда лучше обратиться в суд для принудительного раздела квартиры. Если вопрос решен положительно, с оригиналом и копией постановления о разделе ипотечной квартиры нужно идти к кредитору для ходатайства о переводе долга.

И это право банка: одобрить раздел долговых обязательств или отказать. Предположим, решение положительное.

  • В соглашение вносятся изменения: договор переводится на одного из супругов или разделяется на два независимых кредита.
  • Если пара является созаемщиками по договору, можно попытаться сменить солидарные обязательства на долевые. При этом для каждого предусмотрена собственная зона финансовой ответственности.

Ипотечный кредит можно разделить между мужем и женой только при многокомнатном залоговом объекте. Квартира по-прежнему остается в общей собственности, но для каждого из бывших членов семьи выделяется собственная доля в натуре. Если квартира 1-комнатная, она не подлежит долевому делению: договор признается неделимым (ст. 5 закона «об ипотеке»).

Банк отказывает в разделе тела кредита даже при условии судебного раздела недвижимости? Созаемщики в любом случае обязаны вносить ежемесячные платежи по графику. Поблажек не будет, даже если выплачивается ипотека при разводе супругов с детьми. Кредитора не интересует, с кем остался ребенок, насколько возросла на это лицо финансовая нагрузка.

Развод пары с детьми

Ипотека при разводе с детьми распределяется по общим принципам. Но есть и отличия: родитель, с которым останутся на воспитание несовершеннолетние, претендует на большую часть делимого имущества. В случае, когда он находится в сложной жизненной ситуации, суд вправе увеличить ежемесячный платеж для более благополучной стороны.

В соответствие с последними изменениями в законодательство на приобретение жилья можно потратить средства материнского сертификата. Как в этом случае разделить ипотеку между супругами при разводе? По закону необходимо выделение доли в собственность несовершеннолетнего после снятия обременения с недвижимости.

Вопрос раздела ипотеки при расторжении брака сложен, но вполне решаем. Но только при разумном подходе к делу. Намного выгоднее разрешить ситуацию в досудебном порядке по обоюдному согласию. Не стоит уклоняться от кредитных платежей, иначе банк реализует жилье на торгах по бросовым ценам.

Источник: https://law247.ru/civil/kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Ипотечная квартира при разводе

Прежде чем выяснить, как делится ипотечная квартира при разводе, нужно учитывать, что согласно ФЗ «Об ипотеке» недвижимость переходит в собственность заемщиков, в том числе супругов, еще до выплаты кредита, но распоряжаться жилплощадью они могут только после погашения кредита. Квартира не может быть реализована без одобрения банка. При разводе жилплощадь делится с учетом интересов супругов, их общих детей и кредитной организации, одобрившей ипотечный кредит.

Порядок раздела общей ипотечной квартиры

Раздел ипотеки, в том числе, если собственник жена, осуществляется с учетом режима общего нажитого имущества супругов. Согласно Семейному Кодексу он может быть договорным или законным.

В первом случае муж и жена вправе договориться о том, кому и какое имущество принадлежит в случае расторжения брака. В перечень имущества входит также ипотечная квартира.

Если один из супругов не желает платить за ипотеку, то в брачном договоре должен быть зафиксирован его отказ от недвижимости.

Брачный договор может быть полностью или частично оспорен в суде, когда его условия существенно нарушают интересы одного из супругов. Если договор остался в силе после расторжения брака и не оспорен заинтересованной стороной, то ипотека может стать обязательством супруга, который оформил жилищный кредит на себя.

Учитываются права другого супруга – например, возможность пользования недвижимостью на постоянной основе (если в ипотечной квартире второй супруг оформил постоянную регистрацию).

Право бессрочного проживания второго супруга в квартире сохраняется по договоренности между сторонами, если на общей жилплощади остается жить ребенок.

Право пользования требует согласия собственника – заемщика по ипотеке.

Выдел доли детей

На практике ипотека обычно делится поровну между супругами. Жилплощадь может быть поделена на доли, с учетом интересов общих детей, если жилищный заем приобретался с использованием средств материнского капитала.

В такой квартире у детей будет своя доля, пропорциональная части материнского капитала, за счет которую оплачивался первоначальный взнос. Т.е.

квартира, если есть ребенок и он собственник части маткапитала, делится не поровну на всех членов семьи, а с учетом доли детей, рассчитанной с использованием суммы материнского капитала, затраченной на ипотеку. На этом сходится мнение большинства судей. Если вложен материнский капитал, то доли детей выделяются в обязательном порядке.

Например, стоимость ипотеки составляет 3 млн. 150 тыс. рублей (общая цена, включая оплату процентов, комиссий и т.д.). Семья состоит из супругов и двух несовершеннолетних детей. Жилищный кредит приобретался с использованием сертификата на материнский капитал.

Бывшая жена может обратиться в суд с требованием о разделе дома с учетом следующих пропорций – по 25% каждому собственнику: мужу, жене и двум детям.

В качестве возражений на исковые требования мужем может быть предложен иной вариант раздела спорной ипотечной квартиры, в том числе, когда задолженность за нее погашена не в полном объеме.

3 мл. 150 тыс. составляют 100% стоимость жилья.

Сумма в 453 тыс. руб. – 14.4% (т.е., 14.4 % квартиры оплачено материнским капиталом, который должен быть разделен между всеми членами семьи).

14.4/4= 3.6% квартиры (доли) получит каждый из двоих детей. По 3.6% доли квартиры, оплаченной материнским капиталом, получит также муж и жена.

100 %- 14.4= 85.6% квартиры делится между супругами (не считая детей) поровну, при условии, что муж и жена считаются созаемщиками ипотеки и второй супруг не отказался от жилплощади, а женщина не лишена на детей родительских прав.

85.6/2=42.8+3.6% (доля, приобретенная за счет раздела материнского капитала)=46.4% квартиры получит каждый из супругов. Таким образом, муж и жена получат по 46.4% доли в ипотечной квартире, а дети – по 3.6%. Предварительно раздел квартиры можно согласовать с банком. Для этого следует оформить нотариально подтвержденное соглашение.

Раздел квартиры с учетом иных законных интересов сторон

Если квартира не приобреталась за счет средств материнского капитала, то ипотека может быть разделена на два дольщика, даже если собственник муж.

Предварительно супруги-заемщики должны предупредить банк в письменной форме о предстоящем разводе. Вероятность требования о досрочном погашении ипотеки невелика.

Тогда банк привлекается к судебному разбирательству в качестве третьего лица, который не заявляет самостоятельные требования.

Предусмотрена возможность получения согласия от банка на продажу ипотечной квартиры. Приобретатель залогового имущества обязан продолжать погашать ипотеку. По договору могу быть предусмотрены пункты, когда новый приобретатель ипотеки должен погашать задолженность за предыдущих заемщиков, включая штрафные санкции.

Супруги могут досрочно погасить ипотеку, что не всегда устраивает банк, так как он предполагает получать выгоду при взносе длительных платежей за кредит.

Муж и жена могут взять дополнительный нецелевой кредит и выплатить ипотечный кредит до конца.

Предусмотрена возможность выкупа доли супруга (подобное соглашение также должно оформляться в письменной форме и, желательно, заверяться у нотариуса). При выкупе доли ипотечный договор может стать обязанностью только одного супруга.

При оформлении военной ипотеки раздел осуществляется с учетом того, сколько средств супруги потратили на оплату кредита из совместного бюджета. Максимальная сумма помощи военным – участникам накопительной ипотечной системы от государства составляет 2 млн. 400 тыс. рублей.

Если стоимость ипотеки выше, и она погашалась за счет общих средств, то доля квартиры, приобретенные сверх предоставленной субсидии, полагается и второму супругу.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, делится поровну, когда второй супруг также выступает в качестве заемщика.

В процессе раздела недвижимости учитываются права собственника залогового имущества. В качестве залога может быть предоставлено дополнительное имущество, например, земельный участок или ценные бумаги. При разделе ипотечного кредита права залогодателя обычно не прекращаются. Имущество по-прежнему остается в обеспечении у банка до полного погашения жилищного кредита.

Если квартира куплена до брака, то собственником недвижимости может быть признан супруг, который оформил на себя ипотечный заем. Но по требованию другого супруга жилищный кредит может быть разделен на двоих, с соответствующим выделом долей из общей квартиры.

Для этого супругу, который оплачивал ипотеку, нужно доказать, что стоимость жилья была частично погашена за счет его собственных средств. В качестве доказательств можно использовать соответствующие квитанции, чеки.

При заключении брака банк может потребовать в судебном порядке включить супруга в ипотечный договор в качестве дополнительного заемщика. Тогда супруг обязан оплачивать кредит наравне с первоначальным заемщиком.

В судебном порядке второй супруг также вправе требовать, на основании ст. 37 СК РФ, признать ипотечную квартиру, приобретенную до брака, совместным имуществом. Для этого понадобится доказать личный вклад второго супруга в приобретении недвижимости.

При добровольном разделе ипотеки учитываются интересы банка. Может быть ситуация, когда жилищный кредит фактически полностью выплачивается за счет доходов одного из супругов, а второй выступает в качестве заемщика для того, чтобы банк одобрил семейной паре ипотеку.

При расторжении брака и разделе кредита у второго супруга могут возникнуть проблемы с выплатой своей части кредита. В договоре ипотечного займа обычно предусматривается солидарная ответственность заемщиков по обязательствам перед банком.

При невозможности оплаты ипотеки одним из супругов банк вправе предъявить претензии к другому, независимо от степени его участия в общих кредитных обязательствах.

Одновременно требования о погашении ипотечного займа могут быть предъявлены банком, если супруг − поручитель по ипотечному займу. Поручитель несет субсидиарную ответственность. Если супруг не смог оплачивать ипотеку за счет собственных средств, то кредитор вправе обратить взыскание на имущество второго супруга-поручителя, что возможно даже после смерти заемщиков по ипотеке.

Обычно долги супругов делятся поровну, если только один из них не докажет, что кредитные договоры и более мелкие сделки по займам, в том числе для рефинансирования ипотеки, оформлялись на нужды семьи.

При разделе ипотечной квартиры определяются доли супругов – обычно каждому отходит половина жилплощади, если стороны не согласовали раздел ипотеки на иных условиях и банк согласен на изменения условий сделки.

Условия раздела ипотечной квартиры зависят от срока оплаты жилищного кредита, уже фактически погашенной суммы займа и процентов. Если до окончания ипотеки осталось немного времени и оставшаяся сумма кредита небольшая, то супругам целесообразно досрочно погасить кредит, снять обременение с квартиры в Росреестре.

Далее следует продавать недвижимость либо определять порядок пользования общей долевой жилплощадью. Наличие в квартире граждан, зарегистрированных на постоянной или временной основе, не дает таким жильцам права собственности на квартиру. Собственниками считаются супруги и, в случае приобретения жилья за счет материнского капитала, их общие дети.

Если имущественные права супругов также затрагивают интересы третьих лиц, то, согласно п. 3 ст. 24 СК РФ, суд вправе выделить спор о разделе ипотечной квартиры в отдельное производство.

Раздел ипотечной квартиры целесообразно производить отдельно от развода в суде. При отсутствии соглашения между мужем и женой исковое заявление, с учетом стоимости недвижимости, оформляется в районный суд по месту проживания ответчика. Заявление оформляется по правилам ГПК РФ – ст. 131-132.

В иске следует указать следующую информацию:

  • наименование судебной инстанции;
  • сведения об истце – Ф.И.О., место жительства;
  • информацию об ответчике – Ф.И.О, место проживания;
  • данные о третьих лица — кредитной организации, оформившей ипотечный заем, Росреестр.
  • цену иска – необходимо для расчета государственной пошлины.

В исковом заявлении следует изложить следующие обстоятельства: заключение брака, развод, заключение договора ипотечного кредитования, сумма, погашенная на момент подачи искового заявления.

Если ипотека обеспечена дополнительным имуществом, то об этом также следует указать.

Если жилье находится в собственности одного супруга, а выплачивают кредит двое, то подобные обстоятельства также желательно обозначить в иске.

При обращении в суд уже после выплаты ипотеки и погашении записи об обременении в Росреестре супругу достаточно обозначить требование о выделе доли из общего приобретенного имущества.

Если суд установит факт оплаты ипотечного займа обоими супругами, то он, с учетом содержания договора ипотеки и представленных платежных документов, вынесет решение о разделе квартиры на равные доли между бывшим мужем и женой.

Если квартира была куплена на средства материнского капитала, то отдельно суд должен определить доли детей.

Необходимые документы

К исковому заявлению понадобятся следующие документы:

  • копию паспорта истца;
  • договор ипотечного кредитования;
  • квитанции, платежные документы;
  • брачный договор (при наличии);
  • справку из ЗАГСа о разводе или свидетельство;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы из ПФР – подтверждающие оплаты части квартиры материнским капиталом;
  • соглашение о залоге (если оно оформлено отдельно от договора);
  • квитанцию об оплате госпошлины.

В качестве участников вызываются свидетели – поручители, представитель банка (при действующей ипотеке).

Отдельно могут предъявляться требования об изменении или отмене отдельных условий ипотечного договора, в том числе графика платежей.

Решение суда считается правоустанавливающим документом, по которому супруги могут зарегистрировать доли в ипотечной квартире, либо основанием, позволяющим изменить условия договора ипотеки.

Даже если супруги не обратятся в суд за разделом ипотечной квартиры, они обязаны платить по договору. Уже после погашения ипотеки супруги могут разделить недвижимость по нотариальному соглашению и зарегистрировать в Росреестре право на долю. Поиск выхода из ситуации, касающейся защиты жилищных прав бывших супругов и их общих детей, желательно начинать при участии компетентного юриста.

Источник: https://lawinfo24.ru/family/razdel-imushhestva/kak-delitsya-ipotechnaya-kvartira-pri-razvode

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть