Ипотека или снимать

Ипотека или аренда. Что сейчас выгоднее — снимать жильё или купить своё

Ипотека или снимать

Цены на вторичном рынке жилья в российских городах стали снижаться впервые с осени 2017 года. Одновременно падают и ставки по ипотеке.

Что касается новостроек, то там риелторы и вовсе ждут серьёзного снижения цен — вплоть до 30%. Причиной такого поведения рынка недвижимости стали ограничительные меры из-за пандемии коронавируса.

В результате с новой остротой встаёт вопрос, в каких случаях лучше купить квартиру в ипотеку, а когда имеет смысл снимать жильё?

По словам заместителя директора департамента аренды квартир “ИНКОМ недвижимость” Оксаны Поляковой, традиционно в столице большинство арендаторов жилья (90%) — это приезжие.

В их числе можно назвать студентов — 5%, прибывших в столицу на заработки — 55%, тех, кто устраивается на постоянную работу, собирается делать карьеру и осесть в Москве, — 30%. Для них аренда обычно является стартом.

В планах последней категории в будущем приобрести собственное жильё в столице.

Оставшиеся 10% приходятся на москвичей. Это молодые люди, покинувшие родительское гнездо, чтобы жить самостоятельно в съёмных комнатах или квартирах.

Есть и те, кто сдают свои столичные квартиры и арендуют другие, — говорит Оксана Полякова. — Кто-то с целью пополнения бюджета снимает низкобюджетное жильё, кто-то, наоборот, более комфортабельное или просторное, некоторые находят квартиры в подходящих районах — например, поближе к родственникам или к рабочему офису.

Главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина считает, что в краткосрочной перспективе выгоднее арендовать недвижимость, а покупку квартиры лучше отложить как минимум на три-четыре месяца. Нужно учесть, что стоимость жилья на вторичном рынке начала снижение.

Фото © ТАСС / Наталья Гарнелис

По нашим оценкам, за месяц самоизоляции в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) средняя цена квадратного метра снизилась на 3% — собственники идут на уступки из-за резкого падения спроса на жильё, — говорит Виктория Кирюхина. — Однако после завершения ограничительных мер мы вернёмся в другую экономическую реальность.

Эксперт поясняет, что с начала года количество безработных увеличилось почти на 50 тысяч человек. И, вероятно, это число вырастет. С учётом девальвации рубля доходы населения снизились, что не способствует росту цен на недвижимость. Поэтому до конца года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке может снизиться до 10% — это больше платежа по аренде, который также снижается.

По нашим оценкам, в Москве средняя ставка относительно докризисного марта уменьшилась на 11%: до 52 тысяч рублей против 58,3 тысячи, — говорит Виктория Кирюхина. — Сейчас есть хорошая возможность выгодно снять квартиру, продолжая мониторить рынок.

Директор департамента вторичного рынка “ИНКОМ недвижимость” Сергей Шлома уточняет, что если говорить об общих прогнозах развития рынка недвижимости после его возвращения к нормальному функционированию, то ожидается, что часть потенциальных покупателей откажется от приобретения жилья. Причиной этому станет ухудшение материального положения: сокращение зарплаты или потеря рабочего места. В этой ситуации ипотека будет оставаться большой поддержкой для рынка вторичного жилья столицы.

Более того, позитивным фактором для нас является уровень ключевой ставки ЦБ, от которого зависит размер ипотечных ставок, —он снизился до 5,5%, — говорит Сергей Шлома. — Если бы ключевой показатель, а вслед за ним и ставки по ипотеке начали расти, то это стало бы серьёзным ударом по показателям спроса на жильё.

Фото © ТАСС / Михаил Терещенко

Эксперт отметил, что пока ипотечные ставки остаются приемлемыми для покупателей. При этом спрос на вторичное жильё во многом поддержат консервативные инвесторы, приобретающие жилплощадь для сохранения своих накоплений от девальвации и дальнейшей сдачи квартиры в аренду.

Специалист полагает, что после восстановления работы вторичного рынка каждая десятая сделка будет относиться к категории условно инвестиционных. Этот прогноз может показаться сомнительным в условиях ожидаемого снижения цен на недвижимость.

Однако оно, во-первых, будет крайне медленным, ведь собственники вторичного жилья — физические лица — неохотно идут на уступки.

Во-вторых, приобретение квартиры и сдача её в аренду остаётся для участников рынка наиболее понятным и надёжным способом заработка, особенно в условиях кризиса, когда многие из них боятся сокращения зарплаты или потери рабочего места.

В идеале платёж по ипотеке не должен существенно превышать ставку аренды.

Если средняя ставка аренды сейчас составляет в Москве 52 тысячи рублей, то при взносе в два миллиона рублей и кредите на 20 лет можно позволить себе однокомнатную квартиру в спальном районе города стоимостью около 7,8 миллиона рублей.

Выгоднее всего приобретать в кредит жильё массового сегмента —как минимум из-за размера платежей, — рекомендует Виктория Кирюхина.

Руководитель направления вторичного жилья в “Авито Недвижимости” Руслан Закирьянов отметил, что в условиях неопределённости россияне делают ставку на недвижимость. I квартал 2020 года был успешным для вторичного рынка.

По словам Руслана Закирьянова, спрос в I квартале 2020 года вырос на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом в 2019 году. Пик роста наблюдался во вторую и третью недели марта, когда показатели резко выросли на 26%, а затем — на 12%. Чтобы удовлетворить ажиотажный спрос, продавцы увеличили объём предложений — по данным аналитиков “Авито”, он вырос на 13%.

Стоимость квадратного метра также выросла: за год она поднялась на 4,9%, до 54 тысяч рублей, за квартал рост составил 0,8%. Пандемия и падение курса рубля создали на рынке ситуацию ажиотажного спроса: в последние недели марта россияне активно интересовались консервативными активами, пытаясь сохранить накопления.

Впрочем, затем тенденция на рынке недвижимости стала меняться. На рынке вторичной недвижимости тоже скоро ожидается падение цен.

Риелторы сходятся во мнении, что в дальнейшем цены на квартиры в старом фонде будут повторять динамику новостроек, где в скором времени застройщики продолжат стимулировать спрос, предлагая покупателям различные скидки и бонусы. Таким образом, время для покупки новостроек в ипотеку будет весьма благоприятным.

Источник: https://life.ru/p/1320774

Снимать квартиру или брать ипотеку: проблема выбора

Ипотека или снимать

Что лучше – взять ипотеку и платить за будущее собственное жилье, находясь в кабале у банка или снимать квартиру, часто переезжая в поисках выгодных и удобных условий? Ответ на этот вопрос индивидуален для каждой семьи. Жизненные ситуации разные.

Выбирать подходящий вариант нужно комплексно. Учесть придется семейное положение, материальное состояние, долгосрочные перспективы дохода, жизненные цели и другие нюансы. Попытаемся разобраться в тонкостях того и другого варианта.

В первую очередь нужно оставить сантименты и рассчитать финансовую выгоду, сопоставить денежные расходы.

За и против

Перед выбором ипотека или съем находятся миллионы семей. У большинства нет финансовой возможности приобрести собственный дом или квартиру сразу.

Противники ипотечных займов утверждают, что кредит – это слишком затратно. Проценты, уплаченные по ипотеке за длительный срок, примерно равны стоимости жилья.

Заемщик, подписав кредитный договор, берет на себя десятилетние финансовые обязательства.

Платежи за арендованную квартиру становятся доходом арендодателя. Арендатор в итоге остается без собственного жилья. Редкая семья может одновременно снимать жилье и накапливать деньги на покупку квартиры.

С чего начать расчет экономической целесообразности, что выгоднее – аренда, ипотека, накопить деньги? Во внимание берутся такие факторы:

  • долгосрочные планы;
  • уровень дохода в настоящее время и в перспективе;
  • регион проживания;
  • семейное положение, планируется ли пополнение семьи;
  • желание собственного жилья.

Зачастую материальная сторона вопроса становится второстепенным фактором, хотя из расчетов видно, что аренда выгоднее ипотеки, если при этом не собирать средства на покупку жилья. Подсчет выгоды вариантов в долгосрочной перспективе приблизительный. Невозможно точно спрогнозировать инфляционные процессы, динамику цен на недвижимость, изменение стоимости аренды.

Снимать квартиру, плюсы и минусы

Такой вариант подойдет семье с любым бюджетом – от минимального до неограниченного. Квартирные условия обычно соответствуют размеру арендной платы.

Чем лучше ремонт, мебель, техническое оснащение, дополнительные удобства, удобнее месторасположение, тем дороже обойдется аренда. Ежемесячный платеж за чужую квартиру обойдется дешевле платежа по ипотеке.

Особенно актуальна такая экономия для молодых семей с детьми и ограниченным бюджетом.

Потенциальным арендаторам следует помнить, что напрямую от хозяина жилье давно никто не сдает. Риэлторам потребуется оплатить посреднические услуги, стоимость которых составляет 100% ежемесячного платежа по аренде. Сложности при выборе возникают, если в семье имеются маленькие дети или домашние животные.

С такими условиями не всякий хозяин квартиры согласится на аренду. Мебель, находящаяся в квартире, бывает потрепанная, использовавшаяся уже несколькими арендаторами. Заменить предметы интерьера на другие арендодатель вряд ли согласится.

Относится такой запрет и на ремонт, даже косметический, перепланировку пространства.

Неприятная перспектива – возможность арендодателя резко поднять арендную плату, обосновав это ростом инфляции, например. Хотя в договоре аренды прописан размер ежемесячной оплаты за квартиру, хозяин имеет право выселить жильцов с предупреждением об этом за две недели.

Плюсы аренды и накопления денег:

  • если свободные средства откладывать под проценты на банковский вклад, то можно получать при этом пассивный доход или увеличивать накопления или тратить на образование, путешествия и т.д.;
  • можно работать неофициально, справка о зарплате не понадобится;
  • арендатор не несет обязательств, в любое время можно поменять жилье и снять другое – с лучшими условиями, в другом районе, дороже или дешевле;
  • нет кабальной зависимости от кредитной организации.

Минусы аренды и откладывания денег:

  • невозможность обустроить жилище по вкусу;
  • арендодатель может неожиданно распорядиться квартирой по своему желанию – продать, поднять арендную плату, попросить выехать;
  • долговременные выплаты хозяину квартиры становятся его доходом и никак не приближают возможность купить жилье в собственность.

В каком случае брать ипотеку

Ипотечное кредитование становится с каждым годом доступнее. Процентные ставки по займам на покупку собственно жилья составляют от 7% в год. Для некоторых социальных групп ипотека выгодна благодаря государственным социальным программам.

Взятую в кредит недвижимость сложно назвать собственной, пока сумма долга банку не будет выплачена полностью. Однако заселяться в нее можно сразу после оформления ипотеки (кроме случаев покупки квартиры в строящемся доме).

Никто не может запретить завести домашнее животное, перепланировать жилое пространство. Платежи по кредиту стабильны, расписаны в графике на много лет вперед, если оплачивать долг в указанные сроки.

При задержке выплаты банк начисляет немаленькие штрафы, пеню.

При ухудшении финансового положения, съемную квартиру можно поменять на дешевый вариант. С ипотекой сложнее. Задолженность банку нужно погашать в полном объеме. Материальные затруднения заемщиков кредиторов, как правило, не волнуют. Недвижимость находится в залоге и в случае невыполнения клиентом обязательств изымается в пользу банка и реализуется.

С каждой выплаченной суммой оформленная в ипотеку квартира становится ближе к оформлению на нее права собственности. Своим жилье станет только после полного погашения долга. Однако банк может кредит и не дать. Причинами отказа служит плохая кредитная история или недостаточный доход, хотя сообщать об этом потенциальному заемщику кредитор не обязан.

Плюсы собственного ипотечного жилья:

  • в квартиру вторичного рынка можно сразу вселиться и зарегистрироваться;
  • сложно накопить достаточную сумму на покупку жилья;
  • недвижимость растет в цене;
  • после погашения займа остается актив, которым собственник вправе распорядиться – продать, подарить, обменять, сдать;
  • при оформлении и погашении можно воспользоваться государственной социальной поддержкой – материнским капиталом, программой для военных, молодых семей;
  • получение налогового вычета по уплаченным процентам, сумме основного долга.

Минусы ипотеки:

  • значительные ежемесячные суммы погашения на десятилетия вперед (это, как правило, означает невозможность делать накопления, путешествовать и т.д.);
  • при возникновении материальных затруднений, банк вправе отказать в реструктуризации, значит, есть вероятность лишиться квартиры;
  • сумма выплаченных процентов примерно равна стоимости жилья;
  • по факту квартира в залоге — собственность не заемщика, а банка.

Как рассчитать выгодный вариант

Расчет выгоды, снимать жилье или брать кредит зависит от размера ежемесячного платежа. Если взнос по кредиту равен или меньше суммы арендной платы, экономически целесообразнее будет ипотека. В долгосрочной перспективе предугадать изменение стоимости аренды, цен на недвижимость сложно. Расчеты будут приблизительными. На результат вычислений влияют такие исходные данные:

  • цена недвижимости;
  • размер арендной платы;
  • сумма накоплений, которые используются как первоначальный взнос;
  • процент по депозиту при внесении сбережений на банковский счет с одновременной арендой жилья;
  • процентная ставка по ипотечным займам (средняя или в конкретном банке) для расчета платежей и общей переплаты.

Оформить ипотеку

Средняя ставка по ипотечным займам на 2018 год составляет 9,64%. Средняя стоимость 2-х комнатной квартиры — 2,3 млн рублей. Рассчитаем, во сколько обойдется в итоге жилье при сроке займа 10 лет с возможностью внести первоначальный взнос 15% или 25%.

Расчет Взнос 15% Взнос 25%
Ежемесячный платеж, тыс. руб. 26,1 23,0
Общая переплата, тыс. руб. 1130,0 996,8
Итоговая стоимость жилья, млн. руб. 3,49 3,36

Подсчет не учитывает сопутствующих расходов на оформление займа, страхование и компенсацию затрат налоговым вычетом. При 5% росте цен на недвижимость такая же квартира спустя 10 лет будет стоить 3,6 млн. руб.

Снимать жилье

Средняя аренда двухкомнатной квартиры — 15,8 тыс. руб. Стоимость аренды регулярно растет. Учитывая, что платежи за квартиру будут повышаться на 5% ежегодно, через 10 лет они составят 24,5 тыс. руб. Общая сумма, выплаченная хозяину, равна 2,38 млн. руб.

По средним расчетам снимать квартиру получается выгоднее. Имеющиеся накопления на первоначальный взнос при этом не тратятся. Если положить эту сумму на депозитный вклад, деньги принесут пассивный дополнительный доход.

В 2018 году средневзвешенная ставка по депозитам равна 6,41%. Через десять лет сумма первоначального взноса 15% — 354 тыс. руб. возрастет до 582 тыс. руб., а 25% — 591 тыс. руб. до 970 тыс. руб.

Минус в том, что у заемщика, выплатившего ипотеку, будет собственная квартира, а у арендатора нет.

Высокий шанс собрать на покупку жилья без оформления кредита, при этом снимая квартиру, если сбережения составляют примерно половину стоимости недвижимости. Если рассчитываемые сроки накопления более пяти лет, предсказать, сколько будет стоить квартира крайне сложно даже специалистам. Цены на недвижимость через 10-15 лет могут вырасти, а инфляция обесценить накопления.

Плюс снимать жилье без планов покупать собственное в том, что на деньги, переплаченные банку, можно арендовать квартиру до конца жизни. Однако, чем ближе выход на пенсию, тем меньше регулярные доходы и тем сложнее оплачивать аренду.

Оба варианта выгодны и экономически целесообразны в той или иной жизненной ситуации. Главное при выборе — снимать, копить или оформлять ипотеку, комплексно оценивать возможности, планы и желания.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/arenda/snimat-kvartiru-ili-vzyat-ipoteku-chto-luchshe

Ипотека или аренда в 2020 году – что выгоднее и лучше выбрать

Ипотека или снимать

Граждане, не располагающие собственным жильем, а также средствами на покупку, имеют только два выхода из ситуации – снимать его или приобретать за счет заемных средств.

Здесь возникает вопрос – что выгоднее? Учитывая постоянные изменения на рынках, связанных с недвижимостью, сервис Brobank.ru решил определить что дешевле – ипотека или аренда в 2020 году.

Для этого взяты среднестатистические данные по целевым займам и сдаче квартир.

Сколько обойдется снять квартиру в 2020 год

Для всей оценки взяты три города. Первый – Москва. В ней самая дорогая недвижимость. Второй – Санкт-Петербург. В связи с численностью его жителей. Третий – населенный пункт областного значения, но с проживающими в менее чем 1 000 000 человек. В частности, таким будет Саратов.

Отдельно учтен факт отличия цен на квартиры в разных районах того или иного города. Для каждого из принятых во внимание взято по три района. С выведением средних цен аренды жилья, готового для заселения. То есть с мебелью и техникой, хотя бы частично.

Район Площадь (кв.м.) Цена в месяц (рублей)
Москва
Пресненский 64 67 000
Марьино 45 50 000
Некрасовка 54 35 000
Санкт-Петербург
Выборгский 58 39 000
Приморский 54 33 500
Невский 60 27 500
Саратов
Кировский 58 17 700
Заводской 54 16 000
Ленинский 50 15 000

Цель использования средних размеров жилья – определение цены сопоставимой по квадратуре квартиры, которая будет куплена за счет ипотеки в банке. Стоит учитывать, что данные – ориентировочные. То есть оценивалась приблизительная стоимость аренды в указанном районе с минимальными требованиями к недвижимости.

В целом выдвинуто всего шесть основных условий к жилью:

  • В кирпичном доме;
  • Не крайние этажи;
  • Вторичный рынок;
  • С ремонтом, позволяющим заселиться сейчас;
  • Меблированая, хотя бы частично;
  • Двухкомнатная квартира, как самый популярный вариант у потребителей, решивших взять ипотеку.

Эти же основные условия выдвинуты и в блоке целевых займов. То есть сопоставляются фактически идентичные квартиры.

Сколько придется платить в месяц за ипотеку в 2020 году

Для расчета затрат на обслуживание займов взяты два блока входных данных. Первый – цена жилья. Она рассчитана исходя из ранее указанной квадратуры и средней стоимости квадратного метра в принятых во внимание районах трех городов.

Район Цена кв.м. (рублей) Цена квартиры (рублей)
Москва
Пресненский 509 000 32 576 000
Марьино 197 500 8 887 500
Некрасовка 115 250 6 223 500
Санкт-Петербург
Выборгский 152 000 8 816 000
Приморский 161 500 8 721 000
Невский 123 000 7 380 000
Саратов
Кировский 66 250 3 842 500
Заводской 49 250 2 659 500
Ленинский 43 125 2 156 250

Второй блок – условия ипотеки. Для объективности взяты средние значения по рынку. Лишь минимальный взнос опирается на самый популярный вариант среди граждан России.

Он составляет 20%. Его, согласно исследованию Райффайзенбанка, готовы внести почти половина респондентов. Точнее – 46%.

Район Срок договора (месяцев) Ставка (% годовых)
Москва 224 7,21
Санкт-Петербург 221 7,37
Саратов 221 7,62

Используя входные данные и калькулятор для составления графика платежей, ежемесячно в банк для оплаты основного долга и процентов придется вносить разные суммы. Зависимо от города и района нахождения жилья.

Район Платеж в месяц (рублей)
Москва
Пресненский 211 988
Марьино 57 835
Некрасовка 40 499
Санкт-Петербург
Выборгский 58 411
Приморский 57 781
Невский 48 896
Саратов
Кировский 25 918
Заводской 17 939
Ленинский 14 514

Отдельно стоит выделить, что в таблицах, как относительно платежей по займам, так и цены аренды, используются округления. То есть все данные ориентировочные.

Ипотека или аренда в 2020 году – что выгоднее

Для сравнения двух вариантов достаточно сопоставить месячные траты на съем жилья с расходами в виде платежей по займу.

Москва:

Санкт-Петербург:

Саратов:

Практически во всех случаях аренда квартиры будет дешевле, чем ипотека. Как минимум в текущем 2020 году. Есть только одно исключение. Правда, здесь стоит учитывать важный нюанс.

Выгода ипотеки, которая проявилась в Ленинском районе Саратова, несущественная. Опирается только на платеж. Если оценивать траты за год, то расходу станут сопоставимы, так как займ требует оплаты дополнительных услуг. В частности, страховки. Она попросту нивелирует разницу.

Аренда или ипотека – что лучше в 2020 году

Если брать во внимание только затраты «здесь и сейчас», то выгоднее, а соответственно и лучше, выбрать аренду, а не ипотеку в 2020 году. Она потребует значительно меньше расходов. По полученным данным в среднем на съем квартиры придется выделять ежемесячно на 55% меньше денег из личного бюджета.

Причем это касается только плановых постоянных трат. Дополнительно важно учитывать требования целевых займов. Они делают расходы еще более значимыми. В частности, первоначальный взнос, траты при заключении договора и дальнейшем обслуживании. В то время как для аренды достаточно будет накопить залога, который, в основном, равен одному месячному платежу.

Хотя, не стоит забывать о важном нюансе, который все же говорит о том, что ипотека лучше, чем аренда жилья. Причем не только в 2020 году, но и в принципе в любое время. Речь идет о приобретении жилья. После выплаты займа квартира является полной собственностью человека. Снимать ее можно бесконечно, например, тех же 20-30 лет, не достигнув этого результата.

Соответственно, если говорить о вопросе перспективы на будущие 10 и более лет, то ипотека лучше. В случае вопроса выбора более приоритетного варианта на текущий момент выгоднее будет аренда. Как минимум в текущем 2020 году.

Хотя, и в момент съема жилья можно рассчитывать на перспективу. Для этого разницу от возможных платежей по займу стоит откладывать на сбережения. Это позволит накопить на оформление ипотечной сделки. Причем на уже более выгодных условиях, которые предлагаются клиентам, вносящим не менее 50% цены квартиры в виде первоначального взноса.

Соответственно, если выбирается ипотека или аренда в 2020 году, то стоит опираться на собственные приоритеты. Некоторые, располагая достаточными накоплениями на займ и доходами на его обслуживание, выбирают аренду. Например, в связи с необходимостью частых переездов. Другие – наоборот стараются урезать личный бюджет ради покупки жилья. Пусть и в долг.

Источники:

  • Avito — ссылка;
  • ЦБ РФ — ссылка;
  • Райффайзенбанк — ссылка.

Об авторе

Дмитрий Сысоев – высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности “Менеджмент организации”. Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка.

Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО.

Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций – информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/ipoteka-ili-arenda-2020-god/

Ипотека или аренда: что выгоднее? Отвечает главный аналитик Сбербанка

Ипотека или снимать

  • Ипотека
  • Ипотека или аренда: что выгоднее? Отвечает главный аналитик Сбербанка

Покупать жилье в ипотеку или снимать: что выгоднее? Как взвесить все «за» и «против»? Считаем и отвечаем на популярные вопросы вместе с главным аналитиком Сбербанка Михаилом Матовниковым.

Есть мнение, что арендовать жилье дешевле, чем купить его в ипотеку. Почему же многие люди покупают жилье в ипотеку вместо того, чтобы его арендовать?

Объективная реальность современного российского рынка недвижимости состоит в том, что профессиональный рынок аренды в стране практически отсутствует.

Квартиры и дома, как правило, арендуются у физических лиц. В подавляющем случае это временно свободное жилье. Например, в семье подрастают дети и пока они не выросли, родители сдают одну квартиру, а сами живут в другой.

Это приводит к тому, что арендаторы полностью зависят от жизненных обстоятельств арендодателей. Когда у владельца недвижимости меняются обстоятельства, квартирантам приходится в срочном порядке искать новое жилье и съезжать.

Люди не могут рассчитывать, что проведут в арендованной квартире 5 или 10 лет, даже имея на руках договор об аренде жилья. Это приводит к тому, что они не видят смысла вкладываться в съемную квартиру: делать там ремонт, покупать хорошую бытовую технику и мебель. При неминуемом и часто внезапном переезде все это останется у собственника жилья.

Бывает и так, что арендодатели под надуманными предлогами вынуждают съехать старых жильцов, которые сделали ремонт, и сдают квартиру новым, но по более высокой цене.

Невозможность долгосрочного планирования — решающий фактор в пользу ипотеки. И вопрос тут скорее не в финансовой выгоде, а в качестве жизни.

Снимать или купить в ипотеку: считаем на примере

Допустим, ваш случай — исключение, у вас идеальная ситуация для съема квартиры. На руках есть договор, арендодатель не попросит вас съехать ближайшие 10 лет, а сама квартира вам нравится. Чтобы картинка была максимально приближена к реалиям, будем считать на конкретных примерах.

Вы снимаете двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге площадью 52 кв. м. Аренда этой квартиры обходится вам в 20 тысяч рублей в месяц. За 10 лет расходы на съемное жилье составят 2 млн 400 тысяч рублей (при условии, что арендная плата подниматься не будет).

В том же районе Екатеринбурга можно купить квартиру такой же площади в готовом кирпичном доме за 3 млн 90 тысяч рублей. Если брать ипотеку на 10 лет с первоначальным взносом 20% и по ставке 7,7% годовых, в месяц придется отдавать 29 578 рублей.

Переплата по сравнению с арендным жильем составит почти 10 тысяч рублей в месяц. На первый взгляд, покупка квартиры в ипотеку выглядит дороже.

Вот только в случае с ипотекой вы платите за свое жилье, квартира после 10 лет выплат остается у вас. Фактически вы инвестируете деньги в собственность. А в случае с арендой — отдаете 2 млн 400 тысяч и остаетесь без квартиры.

Также важно помнить, что при ипотеке вы можете вернуть до 650 000 рублей на каждого из супругов, оформив налоговый вычет. А при аренде налоговых льгот нет.

Ипотека: плюсы и минусы

Возможность быстро приобрести собственное жилье, а не копить на него годами.

Стоимость недвижимости со временем растет. Ее можно продать по более высокой цене, чем при покупке.

Возможность делать тот ремонт, который вам нравится. Хотите новую кухню? А может решили сделать перепланировку? В своем жилье это возможно.

 Вложение средств и защита от инфляции. Когда вы платите за ипотеку, вы инвестируете деньги в собственное жилье. При аренде — отдаете деньги, которые к вам никогда не вернутся.

Часто платеж по ипотеке соизмерим с арендными платежами, но вы платите за свое жилье, а не за чужое.

➖ Необходимость накопить сумму для первоначального взноса. В Сбербанке первоначальный взнос — от 10%.

➖ Переплата за проценты по кредиту. Чтобы посчитать на примерах и понять, как это работает, воспользуйтесь ипотечным калькулятором — переплату за проценты можно увидеть в графике платежей.

➖ Ипотека требует жесткой финансовой дисциплины. Если с хозяином квартиры можно договориться перенести оплату на несколько дней, с банком такое не пройдет — придется платить неустойку.

➖ Привязка к определенной локации. Если вы часто переезжаете, удобнее снимать. Тем не менее, жилье в ипотеке можно сдавать в аренду и этими деньгами гасить ежемесячные платежи по кредиту.

➖ Необходимость получения согласия банка на продажу или сдачу жилья в наем, если ипотека выплачена не до конца. Получить такое согласие несложно, однако это займет время.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/ipoteka-ili-arenda-chto-vygodnee-otvechaet-glavnyj-analitik-sberbanka

Ипотека vs аренда: снять или купить?

Ипотека или снимать

На фоне снижения ставок по ипотеке в прессе и в экспертных кругах заговорили о том, что арендовать жилье становится менее выгодно, чем купить в ипотеку. Так ли это на самом деле?

Тонкая грань

Однозначно сформулировать набор условий, где проходит граница между «лучше купить» и «лучше снимать» довольно сложно, так как все переменные – цена объекта, условия ипотечного кредита, ставки аренды и пр. – зависят от множества факторов.

«Однако в максимально усредненном случае можно сказать, что ипотека становится выгоднее, если у покупателя достаточно собственных средств на первоначальный взнос в сумме не менее 30% от стоимости жилья», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Заметим, что 30% – стандартный на сегодня размер первого платежа. Раньше речь шла о 63-65%.

Усредненные условия, при которых происходит уравнивание ежемесячного платежа по ипотеке и аренде – 30%-ный первоначальный взнос, срок кредита – 20 лет, ставка – 9% (плюс-минус 0,1-0,25%).

Чем дешевле квартира, тем больше аргументов в пользу ипотеки. В некоторых случаях она может получиться существенно выгоднее аренды. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101», приводит следующий пример:

Однокомнатная квартира в Новой Москве стоимостью 3,8 млн руб.: 

Первый взнос по ипотеке – 30%. Ставка – 9%. Ежемесячный платеж по кредиту – 21,4 тыс. рублей. 

Аренда такого же жилья обойдется в 35-40 тыс. рублей ежемесячно – то есть, как минимум, на 13,6 тыс. дороже. И необязательно, что хозяин включит в стоимость аренды коммунальные платежи.

От размера первого взноса во многом зависит то, насколько бремя ипотеки будет легче или тяжелее арендных обязательств. «Если первый платеж минимален, то с финансовой точки зрения аренда всегда будет выгоднее ипотеки», – утверждает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Эксперт предлагает рассмотреть, как меняется соотношение арендной платы и выплат по ипотеке на примере «однушки» за 7 млн рублей  в столичном районе Выхино-Жулебино.

При первоначальном взносе 1 млн рублей, сроке кредитования 20 лет и ставке по ипотеке 9,4% сумма ежемесячных выплат будет равна примерно 55 тыс. рублей. 

Если взнос увеличить до 2 млн рублей, то ежемесячный платеж составит около 46 тыс. рублей. 

Чтобы размер ежемесячной выплаты по ипотеке сравнялся с ценой аренды аналогичной квартиры, которая составляет примерно 30 тыс. рублей в месяц, на первоначальный взнос требуется 4 млн рублей.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чем дороже квартира, тем больше должен быть первоначальный взнос, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту были сопоставимы с ценой аренды.

Стоит заметить, что «чистота» приведенных примеров может быть нарушена ввиду того, что в реальной практике очень немногие ипотечные заемщики растягивают платежи по ипотеке на весь прописанный в договоре срок, чтобы в итоге максимально сократить сумму переплаты.

Как говорит Мария Жукова, в среднем заемщики полностью гасят ипотечный заем в течение 7-7,5 лет.  «Но при этом реальные ежемесячные платежи по ипотеке в итоге оказываются выше.

Однако это уже является добровольно избираемой финансовой стратегией», – уточняет Алексей Попов.

Сколько копить, если не брать ипотеку? 

Копим 5 млн рублей

Средняя стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы – около 5 млн рублей. Чтобы накопить такую сумму, семье потребуется 10 лет

«Необходимо откладывать по 500 тыс. рублей в год, то есть в месяц – 40 тыс. рублей», – подсчитала Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости риэлторско-инвестиционной компании Est-a-Tet. Здесь также нужно учесть стоимость ремонта, минимальная сумма которого составит 1,5 млн рублей. Значит, к ежемесячной сумме необходимо еще прибавить 12,5 тыс. 

ИТОГО – ОКОЛО 53 ТЫС. рублей В МЕСЯЦ В ТЕЧЕНИЕ 10 ЛЕТ.

Теперь сравним с вариантом покупки квартиры в ипотеку. 

Берем кредит на 15 лет по ставке 8,9%. Первоначальный взнос составляет 1 млн рублей. Остается занять 4 млн рублей. Ежемесячный платеж составит немногим более 40 тыс. рублей.

Плюс в течение двух лет нужно с каждой получки откладывать примерно столько же на первоначальный взнос.

Последующие затраты на ремонт – смотрите выше, хотя в обоих случаях их можно минимизировать, купив квартиру с отделкой и даже меблировкой в новостройке. 

ИТОГО – ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ИЗДЕРЖКИ ПРИМЕРНО ТЕ ЖЕ 53 тыс. рублей, ЧТО И В СЛУЧАЕ НАКОПЛЕНИЯ.

Но с семилетней «переплатой». Накопление на полную стоимость квартиры в течение 10 лет против 17 лет истории с ипотекой.

Плюсы и минусы ипотеки

«На фоне снижения ставок по ипотеке приобретение собственного жилья все чаще выгоднее аренды», – говорит Алексей Попов.

Основной плюс ипотеки – получение жилья в собственность по окончании выплат по кредиту. «Также важным преимуществом является отсутствие проблем с арендодателем. Эта сфера правовых отношений до сих пор плохо урегулирована в нашей стране.

Неким промежуточным вариантом может стать формат доходных домов (где жилье сдается не физическим лицом, а управляющей компанией), но пока он достаточно узок и представлен несколькими проектами в крупных городах, в основном, в сегменте бизнес-класса», – говорит Алексей Попов.

Главный минус ипотеки – переплата за приобретаемое жилье. Оплата процентов и дополнительные затраты увеличивают стоимость Квартиры в разы. Даже с учетом снижения ипотечной ставки переплата по жилищному кредиту получается существенной. Так, 20 лет действия ипотечного договора покупатель квартиры за 5 млн рублей может переплатить банку в виде процентов почти двойную цену.

Кроме того, заемщик, как уже говорилось выше, должен изыскать немалые собственные средства для внесения первоначального взноса. «Также он должен иметь подтвержденный уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит», – напоминает Мария Жукова.

Ипотечная нагрузка также связана с рядом рисков. Главный  – вероятность потери работы, в связи с чем можно попасть в список должников и лишиться квартиры.

Плюсы и минусы аренды

Преимуществом варианта с арендой – независимость от обстоятельств.

В пользу аренды говорит большая гибкость в выборе места жительства и формата жилья. Всегда можно подобрать тот вариант, который лучше подходит к сегодняшнему месту работы, уровню дохода, образа жизни и пр.

 Алексей Поповруководитель аналитического центра ЦИАН

«Один из главных плюсов аренды в том, что здесь не важно, есть у тебя какие-либо собственные сбережения или нет – собрал сумму в размере двух, максимум трех, ежемесячных платежей и можешь въезжать в выбранную квартиру», – считает Ирина Доброхотова. 

У арендатора нет обязательств перед банком в случае просрочки платежей. «Аренда дает возможность получить жилье на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето)», – добавляет Мария Жукова.

Из минусов в первую очередь нужно отметить зависимость арендатора от собственника жилья. «Практически полная бесправность нанимателя, особенно в случае неофициальной аренды, возможное повышение арендной ставки, наличие обязательств перед собственником квартиры, невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение», – перечисляет риэлтор из «Миэля» невзгоды арендаторов.

Жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а особо назойливые собственники наносят частые визиты для проверки. В съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей и пр.

Арендный бизнес в нашей стране почти целиком «черный» или «серый». Это означает низкое качество квартир как таковых. Кроме того, хозяева редко позиционируют себя в качестве стороны, заинтересованной в сделке, поэтому договор, который они готовы подписать, изначально трактует любые разногласия в их сторону

Дмитрий Цветовдиректор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101»

Ну и конечно, арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

На ваш вкус

Как говорит Мария Жукова, в конце концов все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека. «Очень часто у аренды и у ипотеки разная целевая аудитория. Если человек приехал в Москву на время и не планирует оставаться навсегда, ему, безусловно, больше подходит аренда.

Также значительно комфортнее снимать жилье и тем, кто не уверен в том, что сможет регулярно обслуживать ипотечный кредит. Это в первую очередь студенты, молодые специалисты.

Ипотеку же предпочитают семейные люди, с регулярным и стабильным доходом, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить платежи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipoteka-vs-arenda-snjat-ili-kupit-284025/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть