Ипотека на последнюю долю в квартире

Ипотечный кредит на долю в квартире

Ипотека на последнюю долю в квартире

Тот факт, что по ипотеке можно приобрести отдельную квартиру как в новостройке, так и на вторичном рынке, ни для кого не является секретом.

Но что же делать, если заемщику требуется купить только долю в праве общей собственности? Возможна ли такая процедура в принципе и, если да, то какие банки готовы ее осуществить?

Можно ли взять

Основным законодательным актом, регулирующим ипотечное кредитование в РФ, является 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон).

Нормативная регламентация вопроса, можно ли взять ипотеку на приобретение доли, содержится в ст. 7 настоящего ФЗ.

Закон устанавливает, что:

  1. Ипотека на недвижимость, которая находится в совместной собственности (то есть когда доли собственников не определены), может быть осуществлена лишь при наличии согласия всех собственников. Разрешение должно быть истребовано от каждого из них только в письменном виде.
  2. С общедолевой собственностью (когда доля каждого собственника определена, например, ½) ситуация выглядит несколько иначе – здесь залог допустим без истребования согласия от других долевых собственников.

Итак, с точки зрения закона процедура получения жилищного кредита на покупку доли в квартире абсолютно законна.

Но все вышеуказанное относится к ситуации, когда для целей обеспечения ипотеки предоставляется залог доли, уже имеющейся в собственности (дополнительное обеспечение).

При покупке же доли с обязательным обеспечением в виде обременения самой приобретаемой доли, действует такое правило — поскольку ипотека предполагает обязательное обременение имущества в виде залога, для соблюдения требований закона необходимо, чтобы под залогом находилась вся квартира полностью, а не только ее часть.

Необходимо помнить о положениях ч. 4 ст. 5 Закона – здесь говорится о том, что части неделимых недвижимых вещей не могут являться самостоятельными предметами ипотеки.

Очевидно, что выдел доли в натуре объективно невозможен. Соответственно, правомерный будет только ипотечный займ, предоставляемый на выкуп последней доли.

Условия

Условия получения ипотечного займа на покупку доли практически не отличаются от таковых при приобретении целой квартиры или жилого дома.

К примеру, ипотечный банк ДельтаКредит предоставляет ипотеку на квартиру и долю по идентичным условиям:

 ставка  от 11,25 %
 первый взнос  от 15 %
 срок жилищного кредитования  до 25 лет
 сумма  от 300 тыс. рублей

Разумеется, в качестве дополнительного обеспечения заемщик может предоставлять и иные виды гарантий – поручителей, залог имущества, находящегося в собственности и др.

Одним из важных условий (и отличий) ипотеки на долю является порядок взыскания имущества и его последующей реализации при ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком. Так, согласно аб. 2 ч. 2 ст. 7 Закона, применяются правила ст. 250 и ст. 255 ГК РФ.

Ст. 250 ГК РФ гласит о преимуществе при покупке доли, которое действует у других участников долевой собственности.

То есть банк должен учесть этот момент при реализации имущества – чтобы продать долю третьему лицу, необходимо сначала получить письменный отказ других собственников от выкупа доли.

Ст. 255 ГК РФ определяет особый порядок взыскания на долю в общем имуществе:

  • сначала банк направляет требование должнику о продаже доли остальным собственникам по цене, соразмерной рыночной, и с дальнейшим направлением вырученных средств на погашение долга;
  • если остальные собственники отказываются от покупки, банк подает на должника в суд, после чего имущество реализуется с публичных торгов в стандартном порядке.

Какие банки дают

Основным банком, предоставляющим жилищные кредиты на покупку долей, является ДельтаКредит. В этом банке действуют не только выгодные условия на приобретение готовой недвижимости, но и на покупку последних долей в составе общей собственности.

Также приобретение долей доступно в Русском Ипотечном Банке. Здесь действуют условия:

  • первый взнос – от 25 %;
  • различные формы подтверждения дохода;
  • срок – до 25 лет;
  • ставка – от 12,5 до 14,5 %.

Тинькофф банк помогает в кредитовании при выкупе последней доли через банки-партнеры. Чтобы воспользоваться предложением, нужно:

  • перейти на сайт в раздел “Ипотека”;
  • нажать “Подобрать предложение”;
  • выбрать “Последняя доля”, далее – регион;
  • указать параметры кредита – цену недвижимости, размер первого взноса и желаемую сумму ежемесячного платежа.

Система автоматически подберет банки с доступными предложениями в соответствующем регионе.

В ПримСоцБанке существует отдельный продукт с “говорящим” названием – “Комнаты и доли”. Ипотека предоставляется только при приобретении последней доли – то есть тогда, когда остальные уже принадлежат заемщику на праве собственности.

Условия следующие:

 сумма  от 300 тыс. рублей
 ставка  от 12 %
 первый взнос  от 10 %
 срок  от 5 до 25 лет

В Сбербанке, хотя и нет отдельного продукта для кредитования долей, все же можно попробовать получить займ, воспользовавшись продуктом “Приобретение готового жилья”.

То же самое касается и ВТБ 24 – там действует программа “Готовое жилье” по ставке от 12,1 % с первоначальным взносом всего лишь 15 %.

У банка Открытие также есть программа кредитования долей с названием “Свободные метры”. Ставка составляет 13,25 %, а сумма кредита может достигать 30 млн. рублей.

В остальном условия стандартны:

 сумма кредита  от 30 до 70 % от цены передаваемой в залог доли
 срок  от 5 до 30 лет
 валюта  рубли
 комиссии за оформление  отсутствуют
 плата за снижение процентной ставки (взимается единовременно)  2,5 % от размера кредита, но не меньше 20 тыс. рублей

Как оформляется

Продукты, имеющие в качестве цели приобретение заемщиком долей в квартирах, оформляются и получаются в стандартном порядке.

Однако существуют определенные нюансы – к примеру, одобрение банка получить значительно легче, есть осуществляется выкуп последней доли.

При подаче заявки на кредитование данный нюанс, при его наличии, следует обязательно указать.

В остальном процедура совершается по общим правилам:

  • выбор банка, кредитующего покупку долей в квартирах;
  • ознакомление с условиями и кредитной политикой;
  • сбор и подготовка документации по клиенту;
  • посещение банка, предоставление бумаг и ожидание положительного вердикта;
  • оформление залога недвижимости, оценка доли в специализированной компании;
  • заключение сделки и госрегистрация ипотеки в Регпалате.

Документы

Для оформления ипотеки на долю в банк нужно подать:

  • документы по заемщику;
  • документы по недвижимости, включая отчет об оценке, полис страхования имущества от рисков утраты или повреждения.

По заемщику:

  • заявление на получение займа;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт, водительские права, СНИЛС и др.);

По недвижимости:

  • отчет о рыночной оценке доли;
  • свидетельство о праве долевой собственности;
  • выписка из ЕГРП на объект имущества;
  • согласие супруга на передачу доли в залог;

Для госрегистрации ипотеки в Росреестр нужно подать совместное заявление заемщика и банка, а также договор, на основании которого осуществляется залог доли в квартире. Дополнительные документы для регистрации не требуются.

Ипотека на последнюю долю в квартиру

Ипотека на так называемую последнюю долю выдается гораздо более охотно. Ведь в этом случае порядок процедуры взыскания многократно упрощается – не нужно будет истребовать согласия от других собственников, так как собственник будет один – заемщик.

Кроме этого, не потребуется соблюдать нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Кроме этого, только такая процедура будет полностью законна – ведь части неделимых вещей не могут являться самостоятельными предметами ипотеки.

Стоит ли брать

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли брать жилищный кредит на приобретение доли в квартире, необходимо учесть, что выкуп доли лучше производить, если остальная часть квартиры уже принадлежит заемщику.

Так возникнет намного меньше проблем – и с законом, и с банком, и с другими собственниками жилого помещения. В данном случае ипотеку однозначно следует брать.

Ответ на вопрос, стоит ли брать кредит на покупку доли, также неразрывно связан с проблемой одобрения таких жилищных займов.

Дело в том, что финансовые учреждения достаточно неохотно оформляют такие кредиты. И лишь у тех, кто решает выкупить последнюю долю, достаточно неплохие шансы.

Часто получить займ трудно из-за риска наличия мошеннических действий со стороны заемщика.

Многие недобросовестные клиенты осуществляют фиктивные сделки с ближайшими родственниками, тем самым приобретая право собственности на жилье абсолютно бесплатно, а полученные заемные деньги используют по собственному усмотрению.

В связи с этим, получить кредит на долю в наше время достаточно сложно. Если существуют иные варианты ипотеки, в первую очередь рекомендуем рассмотреть именно их.

Ипотека на долю предоставляется достаточно небольшим числом банковских учреждений на территории РФ.

Это связано и с законодательными тонкостями по залогу неделимых вещей, и с необходимостью соблюдать преимущественное право покупки при реализации залогового имущества.

Тем не менее, покупка последней доли в ипотеку осуществляется просто – ведь здесь нет никаких “подводных камней”.

: На какой срок брать ипотечный кредит?

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://finbox.ru/ipoteka-na-dolju-v-kvartire/

Долевая собственность – ипотека | Советы юристов

Ипотека на последнюю долю в квартире

В некоторых случаях у заемщиков возникает желание оформить ипотеку на долевую собственность, например, когда необходимо выкупить последнюю долю или, напротив, войти во владение квартирой.

Но для банков такая операция является нежелательной, поэтому в большинстве кредитно-финансовых учреждениях откажут.

Вероятность одобрения будет зависеть от типа долевой собственности и намерений клиента.

1 Виды долевой собственности

2 Варианты приобретения доли в квартире

3 Нужно ли согласие других совладельцев

4 Почему банкам не нравится вариант с ипотекой на долевую собственность

5 В каких банках такую ипотеку выдадут

6 Порядок оформления ипотеки на долю

7 Как получить налоговый вычет

8 Нужно ли платить налог

9 Какие есть альтернативы

аконодательно различается несколько режимов собственности:

·         общая совестная – возникает, когда одной квартирой владеет несколько человек, при этом доли между ними не распределены, например, супруги, купившие жилье в ипотеку;

·         общая долевая – квартира принадлежит нескольким собственникам, при этом доли между ними распределены, например, мужу, жене и их сыну принадлежит по 1/3 жилища (распределение не обязательно может быть пропорциональным);

·         индивидуальная – характерна для коммунальных квартир (при этом некоторые коммуналки оформлены в рамках приватизации как общая долевая собственность).

Менее охотно банки одобряют ипотеку в общую долевую собственность и с большим желанием – в индивидуальную. Если доли в жилище не распределены, то получить ипотеку на выкуп своей части технически невозможно.

Необходимость прибегнуть к ипотечному займу при покупке доли в квартире возникает чаще всего в следующих случаях:

·         клиент владеет долей в жилье и выкупает остальные у прочих собственников (или только у одного владельца);

·         заемщик желает увеличить свой процент владения, выкупив одну из долей у одного из собственников;

·         заемщик хочет войти во владение квартирой, выкупив долю у одного из собственников.

Чаще всего речь идет о долевой собственности при покупке в ипотеку недостающей комнаты в коммунальной квартире. В этом случае вероятность одобрения будет гораздо выше, чем если заемщик хочет приобрести долю в обычной квартире.

Если же продажа осуществляется между родственниками, допустим, один брат продает свою долю другому, то банк вряд ли выдаст ипотеку из-за опасения, что такой кредит будет носить нецелевой характер. Подразумевается, что родственники могут провести фиктивную сделку, когда деньги будут потрачены не на покупку доли, а распределены внутри семьи.

Поэтому, если необходимо всё же оформить такую ипотеку, нужно обосновать, почему стороны не производят операцию дарения – например, находятся в ссоре и принципиально не общаются друг с другом.

Банки чаще всего одобряют ипотеку, если сделки производятся не между родственниками. Например, если производится выкуп доли в коммунальной квартире. Или бывший муж выкупает жилье у бывшей жены. Или если квартиру когда-то приобрели два друга, а потом один продал долю другому.

При продаже доли обязательно потребуется согласие прочих собственников. Например, если квартирой владеют трое людей, и один из них продает долю другому, без согласия третьего Регпалата откажется производить регистрацию перехода права собственности.

Согласие оформляется в письменном виде у нотариуса. Стоимость документа – от 1000 рублей.

Если речь идет о продаже доли в коммунальной квартире, то соседи также должны дать согласие на ее реализацию. Дело в том, что они по закону обладают приоритетным право выкупа. Если продажа доли осуществляется третьему лицу, то они должны подтвердить свое согласие на проведение операции.

Этот документ также оформляется у нотариуса. Согласие должен дать каждый собственник.

При дарении же доли согласия прочих совладельцев квартиры не требуется.

Выдавая ипотеку, банки налагают на объект недвижимости залог. В случае, если клиент не сможет выплатить кредит, то банк сможет через суд истребовать жилье себе, чтобы продать и получить денежные средства назад.

В случае с целой квартирой никаких проблем не возникает. Она полностью переходит под залог, и банк сможет без проблем продать ее.

Другое дело, если речь идет о комнате в коммунальной квартире. В таком случае вероятность одобрения займа будет гораздо выше, так как комната фактически является отдельным и гораздо более ликвидным имуществом по сравнению с абстрактной долей.

Кроме того, приобретение доли в залог со стороны банка сопряжено с дополнительными рисками.

Например, если доля была выделена с нарушением закона, то сделку могут признать ничтожной, и у банка вообще не окажется залога.

Или если права на собственность оспорят наследники и другие претенденты – на время судебного разбирательства недвижимость окажется «замороженной», и банк не сможет продать предмет залога.

Если же в залоге оказывается только доля, то такая недвижимость становится практически неликвидной. Действительно, желающих приобрести, например, только 1/4 квартиры и делить жилье с другими собственниками, очень мало.

Поэтому банки крайне редко соглашаются выдавать ипотеку на долю. Ведь в случае невыплаты кредита они смогут забрать долю, но продать ее и выручить деньги – нет.

Несмотря на то, что кредитование покупки доли в целом более рискованно, чем целого имущества, некоторые банки готовы выделить для этого средства. Но нужно быть готовым к более жестким условиям:

·         потребуется оплата минимального взноса в 20-50% от стоимости доли;

·         проценты по ипотеке при долевой собственности будут выше среднего значения на 2-3 пункта;

·         уменьшится срок кредитования до 10-15 лет;

·         сократится возможная минимальная сумма – обычно на покупку доли выделяют не более 1-1,5 млн рублей.

Банков, которые готовы выделить ипотеку на долю, не так уж и много:

·         ФК Открытие – по продукту «Квартира» можно оформить ипотеку под 9,3%;

·         ДельтаКредит предлагает ипотеку «Квартира или доля» под 10,25%;

·         Тинькофф банк готов предоставить деньги на выкуп последней доли по ставке от 8,5%;

·         Сбербанк кредитует покупателей долей по стандартной программе под 9,5%;

·         СКБ-Банк предлагает ипотеку для выкупа долей от 14% годовых;

·         Фора-Банк предоставляет сразу 2 программы ипотечного кредитования с общей ставкой от 10,25%;

·         Зенит Банк выдает специальный заем под 10,45%;

·         Восточный банк готовы выделить ссуду под 11%;

·         Эксперт Банк одобряет ипотеку по программе «Комната в кредит» для приобретения жилья в коммуналке с минимальной ставкой 13,5%.

Также можно обратиться в Транскапиталбанк, Российский Капитал, Московский Индустриальный банк, Уралсиб, Трансстройбанк, которые не предлагают специальных кредитов для покупки доли.

В целом составление договора ипотеки долевой собственности не отличается от стандартного. В нем указываются:

·         данные продавца доли и ее приобретателя;

·         детальное описание объекта недвижимости с указанием адреса, площади и других параметров;

·         количество передаваемых долей;

·         стоимость доли и алгоритм расчета;

·         права и обязанности сторон.

В конце договора ставятся подписи участников сделки. Так как доля приобретается в ипотеку, то к нему прикладывается закладная, в которой описаны условия передачи доли под залог банку.

Порядок приобретения доли в ипотеку таков:

·         стороны обращаются в банк и выясняют, вообще возможна ли подача такого заявления;

·         покупатель подает заявление-анкету на получения ипотеки;

·         в случае одобрения стороны готовят документы на квартиру, заручаются согласием оставшихся собственников (если они имеются);

·         пакет документации передается в банк для проверки;

·         если всё в порядке и банк одобряет ипотеку, стороны заключают и подписывают договор, передают его на регистрацию через МФЦ;

·         банк переводит деньги продавцу, а с покупателем заключается договор ипотечного кредитования.

Регистрация права собственности занимается порядка 5-7 рабочих дней. При ускоренной все документы будут готовы за 3 дня.

Покупатель может использовать налоговый вычет при ипотеке на долевую собственность – точно также, как и при покупке целой квартиры. Можно использовать такие типы вычета:

·         имущественный – возвращается 13% от стоимости доли, максимальная сумма возмещения рассчитывается с 2 млн рублей;

·         на проценты – можно вернуть часть уплаченных процентов по ипотеке, максимум – 13% от 3 млн рублей.

При этом если стоимость доли составила меньше 2 млн рублей, то остаток можно перенести на другие объекты недвижимости. А вот вычет на проценты по ипотеке используется один раз в жизни, даже если лимит не исчерпан.

Чтобы воспользоваться своим правом на вычет, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее налоговый орган. Оба типа вычета можно использовать вместе.

При продаже в ипотеку долевой собственности НДФЛ платится при выполнении следующих условий:

·         доля продана с выгодой для продавца (например, он покупал ее за 1 млн рублей, а продал за 1 млн 200 тысяч);

·         доля находилась в собственности менее 5 лет.

В таком случае нужно рассчитать свою прибыль с доли и уплатить в бюджет 13% от нее. Например, в указанном выше случае нужно перечислить в виде НДФЛ 26 тысяч рублей.

Так как банки в целом не очень охотно выделяют ипотеку на покупку доли, то можно прибегнуть к альтернативным методом купли-продажи недвижимости.

Другой вариант – взять ипотеку под залог уже имеющегося жилья. Например, под вторую квартиру. Размер ипотеки в этом случае будет ограничен 80% от стоимости залога. Минус способа заключается в том, что под обременением окажутся сразу два объекта недвижимости.

Третий вариант – оформить договор аренды с последующим выкупом. В этом случае вообще можно обойтись без банка. Покупатель просто вносит ежемесячные или еженедельные платежи владельцу жилья, а после того, как их сумма превысит заявленное значение, договор будет считаться исполненным.

Самый очевидный вариант – оформить кредит. Проценты по нему будут значительно выше, чем по ипотеке, как и итоговый платеж. Поэтому если речь идет о крупной сумме, то дохода заемщика может не хватить. С другой стороны, доли стоят намного меньше, чем целая квартира, так что можно найти подходящую программу. К тому же не нужно будет уплачивать первоначальный взнос и передавать в залог долю.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/dolevaya-sobstvennost-ipoteka.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть