Кадастровая стоимость что это википедия

Содержание

Государственная кадастровая оценка: изучаем нововведения

Кадастровая стоимость что это википедия

Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” были внесены изменения в законодательство в сфере государственной кадастровой оценки. Большая часть поправок уже вступила в силу (11 августа 2020 года), однако для некоторых положений предусмотрены иные сроки.

Отметим основные нововведения.

  1. Применение сведений о кадастровой стоимости.

    Поправками в Федеральном законе от 3 июля 2016 г.

    № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” закреплено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения).

    Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

    А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

  2. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки.

    Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года.

    Новые правила начнут применяться:

    • в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;
    • в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.

    При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:

    • в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;
    • в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

    До 2022 году в отношении земельных участков и до 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки.

    Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

  3. Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

    Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас это можно сделать в период, пока кадастровая стоимость актуальна.

    Уточняется, что в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

    Эти положения начнут применяться с 2021 года.

  4. Ответственность руководителей бюджетных учреждений, определяющих кадастровую стоимость.

    С 11 августа 2020 года введено новое основание для увольнения руководителей бюджетных учреждений.

    Трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.

    Также предусмотрено, что лицо, осуществляющее руководство бюджетным учреждением, не должно иметь фактов расторжения трудового договора с ним по приведенному основанию в течение трех лет, предшествовавших дню его назначения на должность руководителя бюджетного учреждения или возложения на него обязанностей руководителя бюджетного учреждения.

  5. Установление кадастровой стоимости вместо рыночной.

    Статьей 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    Согласно положениям этой статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде.

    По итогам рассмотрения заявления комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления.

    Вместе с тем с 11 августа 2020 года в Законе о кадастровой оценке появилась ст. 22.1 “Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости”, введенная, по сути, взамен ст. 22 Закона. Согласно новой статье, устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение.

    При этом предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

    Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    По общему правилу, ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу лишь 1 января 2023 года. Однако перейти к применению новых правил, предусмотренных ст. 22.

    1 закона № 237-ФЗ, можно и раньше – соответствующее решение может принять высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. В этом случае положения ст.

    22 Закона о кадастровой оценке применяются до дня, указанного в таком решении.

    На время переходного периода применения упомянутых ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке (до 1 января 2023 года) установлен ряд особенностей.

Предусмотрен целый ряд иных нововведений. Так, например, орган регистрации прав будет проверять проект отчета об итогах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на соответствие не только формальным требованиям к отчету, но и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Это положение вступит в силу 1 января 2021 года.

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1406016/

Ликбез: все о кадастровой стоимости | Кадастровая палата

Кадастровая стоимость что это википедия

Федеральная кадастровая палата в связи с увеличением количества запросов от граждан по теме кадастровой оценки запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости. Во всех регионах будут подготовлены инструкции и разъяснения о проведении государственной кадастровой оценки, формировании кадастровой стоимости и порядке ее оспаривания.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.

Важно понимать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость. 

Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)

Согласно действующему законодательству, именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Для этих целей проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.  

«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас. 

ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно.

Например, администрация региона принимает решение о проведении ГКО в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий.

Перечень объектов, подлежащих проведению ГКО на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.

В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки. 

Кто в России определяет кадастровую стоимость

Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, тогда как налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года.

С конца первого десятилетия 2000-х проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

В 2016 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: это было сделано, чтобы усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. Новый закон, в числе прочего, усилил ответственность исполнителя работ по оценке за полученный результат.

В настоящее время продолжается переход от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ. На сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым правилам. 
Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не в праве заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.

Как происходит процесс определения кадастровой стоимости

Итак, местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки. Местный орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию.

Та, в свою очередь, в течение 3 рабочих дней должна направить его в специально созданные ГБУ.

Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно – актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости.  

В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости. 

Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).

После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания.

Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.

«У правообладателя есть 60 дней на ознакомление с предварительным отчетом, но подать замечания, согласно законодательству, необходимо в течение 50 суток.

Следует отметить, что замечания к промежуточным отчетным документам должны обязательно содержать ряд сведений, установленных законом: такие, как ФИО, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета.

Кроме того, к замечаниям могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Замечания, не соответствующие требованиям, не подлежат рассмотрению», – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты.

Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра. При этом длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. А утверждают окончательные итоги государственной кадастровой оценки органы власти субъекта РФ.

«Таким образом, граждане получают доступный инструмент для корректировки кадастровой стоимости заранее, что позволяет им избежать обращения в комиссию для пересмотра уже утвержденных результатов или их оспаривания в судебном порядке. Несомненным плюсом такой системы исправления неверно определенной кадастровой стоимости недвижимости можно назвать сокращение временных затрат», – резюмирует Татьяна фон Адеркас.

Источник: https://kadastr.ru/magazine/articles/eksperty-rasskazali-kak-prokhodit-utverzhdenie-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimosti-v-rossii-2003550749/

Кадастровая стоимость – это стоимость чего? Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость что это википедия

Кадастровая стоимость недвижимости — важнейший показатель с точки зрения самых различных типов правоотношений с участием граждан РФ, органов власти, организаций. В силу высокой значимости соответствующей характеристики ее определение достаточно строго регулируется законодательством. Что такое кадастровая стоимость недвижимости? Как ее узнать в отношении интересующего объекта?

Определение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, рассчитываемая и фиксируемая государственной структурой — Росреестром. Есть у этого ведомства и полное название, а именно Федеральная служба кадастра и картографии. Критерии, по которым Росреестр определяет стоимость недвижимости, могут быть самыми разными.

Сейчас таковыми считаются рыночные показатели — те, что отражают специфику ценообразования на объекты недвижимости в городе или регионе, исходя из механизмов спроса и предложения. Кадастровая стоимость недвижимости сегодня, таким образом, может быть максимально приближена к рыночной.

Специфика кадастровой оценки земли

Существуют определенные особенности, характеризующие внесение в записи Росреестра сведений о земельных участках. Рассмотрим соответствующую специфику.

Кадастровая стоимость земли — это не единственная ее возможная характеристика. Наряду с таковой есть еще рыночная и нормативная цена участков.

В данном случае кадастровая стоимость — это стоимость, которая определяется, исходя из оценки земли с учетом ее класса, текущего уровня рыночных цен, а также величины тарифов на аренду.

Основной источник права, регулирующий процедуру внесения сведений об участках в записи Росреестра — Закон «Об оценочной деятельности».

Кадастровая стоимость земли — это категория, важнейшая с точки зрения исчисления налога на соответствующий тип имущества. Его размер напрямую определяется результатами действий Росреестра. Процедура кадастровой оценки территории также важна для установления предусмотренных законом ограничений на пользование соответствующего типа имуществом, как то сдачи его в аренду или выкупа.

Касательно земельного участка кадастровая стоимость — это стоимость, которая также формируется, исходя из его площади, категории зоны, в которой он располагается. Специфика соответствующей оценки в том, что она должна пересматриваться раз в 5 лет. Росреестр, таким образом, формирует списки участков, которые нуждаются в кадастровой оценке.

С какой целью Росреестр рассчитывает и фиксирует здания и сооружения в соответствующих записях? Кадастровая стоимость недвижимости может, как мы отметили выше, влиять на размер земельного налога, а также имущественного, что взимается государством с владельцев квартир, домов и других объектов.

Законодательство, регулирующее соответствующий вид сбора в России, предполагает, что цифры, занесенные в записи Росреестра, будут как раз-таки приближены именно к рыночным. Но подобная норма была введена только в 2015 году.

До этого налог на недвижимость рассчитывался, исходя из ее инвентаризационной стоимости, как правило, в несколько раз ниже кадастровой.

Кадастровая стоимость имущества — это важный критерий при продаже соответствующих объектов.

В чем это выражается? Для того чтобы осуществить сделку по купле-продаже квартиры или дома, необходимо оформить кадастровый паспорт объекта недвижимости. При этом крайне желательно, чтобы данный документ был свежим.

Дело в том, что кадастровая стоимость — это стоимость, которая может периодически меняться, исходя из корректировок в записях Росреестра.

Специфика исчисления налога на основе кадастровой стоимости

Изучим основные сведения об отмеченном налоге, который собственники недвижимости должны платить в бюджет. Выше мы сказали о том, что с 2015 года кадастровая стоимость — это рыночная фактически оценка недвижимости.

До того как в законодательстве были закреплены соответствующие нормы, налог с недвижимости исчислялся, исходя из ее инвентаризационной стоимости. Она могла быть в несколько раз ниже кадастровой.

Поэтому отчисления порядка 0,1-0,3 % с нее, которые граждане должны были уплачивать в бюджет, не были слишком сильным финансовым бременем.

Однако законодатель решил, что в основе исчисления налога должна лежать не инвентаризационная, а кадастровая стоимость.

Что это за новшество? По всей вероятности, соответствующая инициатива была реализована властями с целью увеличения доходов бюджета.

Вместе с тем формула исчисления налога на основе кадастровой стоимости все же отличается от той, что задействовалась при инвентаризационных показателях.

Так, не предполагается пропорционального роста финансовой нагрузки на домовладельцев — несмотря на то что база для исчисления налога в большинстве случаев увеличивается в несколько раз.

Это возможно благодаря, во-первых, предусмотренным законодательством налоговым вычетам, исходя из типа недвижимости и его площади, а во-вторых — в силу того, что до 2019 года в РФ установлен переходный период от старой системы исчисления сборов к новой, при определении величины фактических платежей в бюджет могут задействоваться понижающие коэффициенты.

Формула налога, о котором идет речь, состоит, таким образом, из трех компонентов:

– кадастровая стоимость объекта, приближенная к рыночной;

– вычет, определяемый на основе типа недвижимости и ее площади;

– понижающие коэффициенты.

Вместе с тем в абсолютном выражении налог, определяемый на базе кадастровой стоимости недвижимости, как правило, выше, чем в случае, когда база для исчисления сбора основана на инвентаризационных показателях.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость квартиры – это официальная информация, которая предоставляется гражданам Росреестром. Существует несколько способов, с помощью которых можно получить ее в данном ведомстве.

Первый вариант — задействовать онлайн-ресурсы, доступные для граждан на сайте ведомства. Второй — посмотреть текущий кадастровый паспорт объекта. Есть и третий вариант.

Он предполагает обращение непосредственно в структуры Росреестра, работающие в конкретном регионе. Изучим подробнее отмеченные механизмы.

Работа с сайтом Росреестра: выписка из ГКН

Во-первых, это можно сделать, заказав выписку из ГКН. Как задействовать этот вариант? Нужно зайти на главную страницу сайта Росреестра, после чего перейти в раздел, ассоциированный с услугами для физических лиц. Далее нужно выбрать услугу «Получение сведений из ГКН».

После этого необходимо заполнить онлайн-форму и направить в ведомство соответствующую заявку. Если документ заполнен корректно, то по факту его отправки система выдаст контрольный номер. Его необходимо будет записать — по нему можно отслеживать, на какой стадии находится заявка.

Соответствующие сведения из ГКН, в числе которых — кадастровая стоимость объекта, ведомство должно предоставить заявителю в течение 5 дней после приема документов.

Во-вторых, необходимые сведения гражданин может получить, задействовав интерфейс «Публичной кадастровой карты», которая представлена на сайте Росреестра. Как следует пользоваться соответствующим сервисом? Кадастровая стоимость недвижимости — это совокупность сведений, которые идентифицируются по специальному номеру.

Гражданин, планирующий воспользоваться сервисом, о котором идет речь, должен его знать. Открыв онлайн-карту, необходимо ввести в соответствующие поля кадастровый номер, после чего система должна выдать человеку сведения об интересующем объекте недвижимости. Однако информация, отображаемая на карте, не может считаться юридически значимой. Она носит справочный характер.

Онлайн-справочник

В-третьих, можно задействовать онлайн-сервис «Справочная информация» на сайте Росреестра. Если нас интересует кадастровая стоимость объекта — это также вполне приемлемый вариант ее получения.

Данный онлайн-сервис можно найти в разделе «Электронные услуги». Как и в случае с использованием карты, желательно знать кадастровый номер объекта недвижимости.

Однако вполне может получиться так, что окажется достаточно адреса здания.

Сведения из Фонда данных

Есть еще один интересный вариант задействования ресурсов сайта Росреестра. Так, на соответствующем портале есть сервис, с помощью которого можно получить интересующие сведения из Фонда данных кадастровой оценки. Информация попадает туда как результат действий региональных или муниципальных органов власти.

Для того чтобы воспользоваться данным сервисом, нужно войти в раздел «Физические лица», после чего выбрать опцию, отражающую желание получить данные из Фонда. В этом случае также понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Сервис удобен тем, что с его помощью можно сформировать и скачать отчет, отражающий то, каким образом определялась кадастровая стоимость здания. Это очень важная информация для многих граждан.

Офлайновое взаимодействие с Росреестром

Если нужную информацию на сайте Росреестра обнаружить не удалось или не получилось задействовать отмеченные сервисы, то можно обратиться в ведомство в порядке, так сказать, офлайнового запроса.

Для этого нужно будет сходить в территориальное представительство Росреестра либо в городской МФЦ — тот, что имеет компетенцию в вопросе предоставления сведений из кадастрового реестра. Можно также направить соответствующий запрос в ведомство по почте.

Многие граждане считают, что удобнее всего именно через офлайн узнавать такой параметр, как кадастровая стоимость, что это самый оптимальный вариант взаимодействия с Росреестром.

Можно также отметить, что документы, получаемые в порядке офлайнового взаимодействия владельца недвижимости с ведомством, как правило, вполне официальны и имеют юридическую значимость.

Когда цифры слишком велики

Могут возникать ситуации, когда соответствующие цифры, определенные Росреестром в отношении объекта недвижимости, оказываются объективно выше рыночных, вследствие чего размер налога, который должны платить в бюджет граждане, также увеличивается. Законодательство РФ, регулирующее оценочные действия Росреестра, предусматривает защиту интересов собственников в подобных случаях.

Так, гражданин, который считает, что вычисленная Росреестром кадастровая стоимость участка — это показатель, который объективно не отражает положение дел на рынке, может отстоять свою позицию в судебном порядке или же посредством взаимодействия с ведомством в рамках установленных законом механизмов. Для того чтобы оспорить цифры, определенные Росреестром, гражданину следует привести документальные доказательства. Таковыми могут быть:

– акты, что подтверждают недостоверность сведений, зафиксированных в реестре;

– документы, отражающие рыночную стоимость объекта недвижимости;

– экспертные заключения о соответствии закону механизмов определения стоимости жилья, которые задействованы гражданином.

Желательно начать взаимодействие с Ростреестром по вопросам корректировки данных, касающихся кадастровой оценки, в течение полугода после того, как соответствующая информация в записях ведомства была обновлена.

В случае если расходы, связанные с оформлением необходимых документов, которые направлены на опровержение цифр от Росреестра, ощутимы для гражданина — он вправе обратиться в суд с иском о компенсации издержек за счет ведомства.

Источник: https://FB.ru/article/196996/kadastrovaya-stoimost---eto-stoimost-chego-kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost

Определение понятия «кадастровая стоимость»

Кадастровая стоимость что это википедия

В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно. Правительством Российской Федерации 25 августа 1999 г. принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации.

Результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях налогообложения. Согласно Земельному и Налоговому кодексам, кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации.

Понятие «кадастровая стоимость» прочно вошло в профессиональный лексикон оценщиков, финансистов, юристов, его часто применяют в нормативно-правовых документах, учебно-научной литературе, обзорах и публикациях.

Стоимость — это экономическая категория.

Какой экономический смысл вкладывается в понятие «кадастровая стоимость»? Какая теория стоимости положена в основу ее определения? Что означает понятие «кадастровая стоимость»?

Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью.

Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью.

Именно поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость.

Проанализируем, почему используется понятие «кадастровая стоимость», а не понятие «стоимость в целях налогообложения»? Рассмотрим определение стоимости в целях налогообложения.

«Налогооблагаемая стоимость — сумма в денежном выражении, по которой объект недвижимости заносится в налоговую ведомость». Налогооблагаемая стоимость может отличаться от кадастровой стоимости вследствие действия законодательных актов, регламентирующих частичное освобождение от налога.

Это понятие однозначно определяет цель оценки и не дает возможность использовать указанную стоимость в других целях.

Помимо использования в целях налогообложения, кадастровая стоимость может найти широкое применение для расчета величины платежа при получении наследства, размера страхования имущества, платы за регистрацию недвижимости.

В настоящее время кадастровую стоимость активно используют в целях определения ставок арендной платы.

Таким образом, понятие «кадастровая стоимость» шире понятия «стоимость в целях налогообложения», оно дает возможность использовать кадастровую стоимость и в иных целях.

Законодательное определение понятия «кадастровая стоимость» в 2006-2007 гг. планировалось впервые ввести в законе «О государственном кадастре недвижимости». Понятия «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость» были введены в проект закона, так как деятельность по определению кадастровой стоимости относилась к сфере ведения государственного кадастра недвижимости.

Принятый в первом чтении законопроект содержал следующее определение кадастровой стоимости: «кадастровая стоимость объекта недвижимости — специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости».

Однако в окончательном варианте — Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» — это понятие отсутствует.

Интересно отметить, что практически одновременно с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в 2007 был утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», в котором определено понятие «кадастровая стоимость».

Чем это было обусловлено? В это время в России активно развивается оценочная деятельность. Вектор осознания понятия «кадастровая стоимость» смещается в экономическое пространство и формирует понимание стоимости как экономической категории.

Следовательно, понятие «кадастровая стоимость» должно определяться в документах, регламентирующих оценочную, а не кадастровую деятельность.

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» содержит следующее определение: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения».

В приведенном определении отразилось стремление дать содержательное наполнение и отразить экономический смысл кадастровой стоимости, подчеркнуть ее связь с рыночной стоимостью, обратить внимание на цели ее определения. Однако вместе с тем, это определение эклектично и противоречиво.

Это попытка, с одной стороны, увязать кадастровую стоимость с рыночной стоимостью, на формирование которой влияют условия и закономерности рынка недвижимости, с другой — подчинить ее иному закону: «установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки».

В приведенном определении не разъясняется, о каких методах массовой оценки рыночной стоимости идет речь. В процессе определения кадастровой стоимости не всегда применяются методы массовой оценки рыночной стоимости.

Так, например, кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, электростанций, а также водных объектов, находящихся в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Также возникает противоречие при определении кадастровой стоимости как рыночной стоимости — такое определение не соответствует определению рыночной стоимости, приведенному в том же стандарте: «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

При определении стоимости в целях налогообложения отчуждение объектов не предусматривается, стороны сделки отсутствуют, открытый рынок и конкуренция свойственны далеко не всем объектам недвижимости.

Более того, в целях налогообложения необходимо определять стоимость объектов недвижимости, ограниченных в обороте в силу закона (это земли сельскохозяйственного назначения, линии электропередач, объекты, предназначенные для защиты государственных интересов и т.д.

). О какой рыночной стоимости таких объектов может идти речь?

Следующим шагом в определении сущности, предназначения, места и роли кадастровой оценки в нормативно-правовом поле явились новые законодательные инициативы в области регулирования оценочной деятельности. Федеральный закон от 22 июля 2010 г.

№ 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил закон «Об оценочной деятельности в РФ» главой «Государственная кадастровая оценка», которая определяет состав, процедуру и требования к кадастровой оценке недвижимости. Законом определено следующее: «… под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

22 октября 2010 г. выходит федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

В нем содержится следующее определение: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Проанализируем предложенное понятие.

Действительно, кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Какие методы определения кадастровой стоимости применяются в процессе государственной кадастровой оценки? Для ответа на этот вопрос проанализируем методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке различных категорий земель.

При всем разнообразии категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков общая последовательность действий такова: объекты оценки объединяются в группы, каждой группе соответствует метод оценки.

Если в группировках прослеживается связь с сегментами рынка недвижимости, для расчета кадастровой стоимости применяются методы построения статистических моделей. Это, например, земельные участки под объектами многоэтажной жилой застройки, гаражами, садами, объектами торговли и т.д.

Для уникальных единичных объектов (это, например, земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, аэропортов, вокзалов, земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте и т.д.) кадастровая стоимость определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Для прочих групп объектов оценки применяются методы альтернативной оценки, когда кадастровая стоимость рассчитывается арифметически с использованием минимальных либо средних показателей кадастровой стоимости, перенос удельного показателя стоимости эталонного объекта на объекты группы, а также номинальная оценка, когда кадастровая стоимость не рассчитывается, а устанавливается равной, например, одному рублю за земельный участок.

В приведенном определении ничего не сказано о возможности установлении в качестве кадастровой стоимости номинальной стоимости, в стандарте не приведен перечень методов массовой оценки, не раскрыто их содержание. Заметим, что понятие «кадастровая стоимость» не так давно определено законодательно, процесс его формирования продолжается на современном этапе развития оценочной деятельности.

Источник: https://vipisca.ru/2015/03/kadastrovaya-stoimost.html

1. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы

Кадастровая стоимость что это википедия

«К ад астрам!»

Эта заметка является первой из нескольких, посвященных последовательному раскрытию кадастровой стоимости.

В них я хочу рассказать о результатах своих исследований в этой области, воплощенных в диссертации, статьях и последующих наработках. Заметки адаптированы для интернет-блога, чтобы читать их было недолго.

Поэтому в конце текста приводится источник, где можно узнать о конкретном вопросе подробнее.

Мои цели состоят в том, чтобы:

  1. объяснить юридическую проблематику кадастровой оценки, показать, что она красива и интересна;
  2. дать теоретическую основу для решения возникающих в этой сфере вопросов, чтобы помочь судьям и практикующим юристам;
  3. обеспечить постепенное воплощение в жизнь своих идей: в практике судов и в нормативных актах, что, я надеюсь, приведет к улучшению системы кадастровой оценки;
  4. и самому лучше разобраться в этой теме.

Изложение построено на основании Закона «О государственной кадастровой оценке», поскольку за ним будущее.

Заметки:

1. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы

2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ – часть I

2.2 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ – часть II

3. Что такое правила определения кадастровой стоимости, и почему они делают невозможным ее приведение в соответствие с рыночной?

4. Влияние регулятивных целей налогообложения на правила определения кадастровой стоимости

5. О надлежащем уровне правового регулирования кадастровой стоимости

6. Влияние индивидуального правового режима объекта недвижимости на его кадастровую стоимость

7.1 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости  – часть I

7.2 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости – часть II

8.1 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? – часть I

8.2 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? – часть II

Кадастровая стоимость существует 21 год[1], активно применяется с 2005 года, когда стала использоваться в качестве налоговой базы по земельному налогу. Однако до сих пор остается открытым вопрос о том, что она собой представляет.

Упрощая, можно сказать, что рыночная стоимость – это стоимость, за которую в обычных условиях можно продать объект. Инвентаризационная стоимость – стоимость, за которую можно создать объект, уменьшенная на величину износа.

Ликвидационная стоимость – стоимость, за которую можно продать объект, если время на его продажу ограничено.

А что представляет собой кадастровая стоимость? Законодатель старательно избегает ее содержательного определения. Возможно, она является обычной рыночной стоимостью, но рассчитанной путем массовой оценки? Однако есть случаи, когда кадастровая стоимость определяется индивидуально.

К тому же, зачем тогда называть ее кадастровой, если это рыночная, просто рассчитанная особым образом? Можно сказать, что это стоимость, указанная в кадастре, и применяемая для целей, предусмотренных законом.

Это утверждение верно, но оно нисколько не приближает нас к пониманию кадастровой стоимости.

Далее, отталкиваясь от положений закона и подзаконных актов, я покажу несколько возможных подходов к кадастровой стоимости.

В ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о ГКО) указывается, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в соответствии с методическими указаниями о ГКО или в соответствии:

  1. со статьей 16 (расчет кадастровой стоимости для объектов, образованных или измененных после очередной ГКО),
  2. со статьей 20 (исправление ошибок в кадастровой оценке, выявленных при рассмотрении обращений о предоставлении разъяснений),
  3. со статьей 21 (исправление ошибок в кадастровой оценке, выявленных при рассмотрении обращений об исправлении ошибок),
  4. со статьей 22 (определение кадастровой стоимости по итогам оспаривания в комиссии или в суде).

То есть законодатель устанавливает способы определения кадастровой стоимости, но не дает ее содержательного понятия.

Самое близкое к тому что можно назвать понятием кадастровой стоимости, дается в п. 1.2 Методических указаний о ГКО (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.

2017 № 226), согласно которому определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Данное определение содержит очевидные параллели с рыночной стоимостью и в то же время включает указание на отдельные признаки, отличающие кадастровую стоимость от рыночной:

  1. предположение о том, что недвижимость и далее может использоваться так, как используется на дату оценки (рыночная стоимость рассчитывалась бы исходя из наиболее эффективного способа использования недвижимости).
  2. допущение о том, что объект не ограничен в обороте и не изъят из оборота.

Подзаконные акты дают и иные примеры отличий кадастровой стоимости от рыночной. В соответствии с п. 10 ФСО № 4 и п. 1.

15 Методических указаний о ГКО при расчете кадастровой стоимости в ходе ГКО во внимание не принимаются ограничения (обременения) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах.

Наличие ипотеки, права аренды, ареста и т. п. способно повлиять на размер рыночной стоимости, но не будет учтено, если речь идет об установлении кадастровой стоимости.

Получается, что кадастровая стоимость является рыночной с теми отличиями, которые предусмотрены Минэкономразвития РФ. Даст ли такой подход ответ на то, что есть кадастровая стоимость – нет. Если эти отличия не имеют границ и общей содержательной основы, то при подобной позиции кадастровая стоимость – это то, что названо ею сегодня Минэкономразвития РФ.

С другой стороны, регулирование предусматривает широкий спектр вариантов применения кадастровой строимости. Так, в зависимости от ее размера, помимо налоговой базы, могут определяться, в том числе, арендная плата, выкупная цена и пр.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/9/1/1_chto_takoe_kadastrovaya_stoimost_postanovka_problemy

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть