Замена арендатора в договоре аренды земельного участка

Содержание

5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка

“Авеню” >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ

5.6. Аренда

подробно см.АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ.

5.6.7. Перемена лиц в арендномобязательстве и передача права аренды

Согласно положениям ГК права иобязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц варендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя вдействующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения неизменяются.

Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другойстороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, иодновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п.2 ст. 308 ГК).

Арендатор – кредитор в обязательстве предоставления арендованногоимущества во временное пользование и одновременно должник в обязательствевнесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления емуарендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы.

Арендодатель,наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества иодновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии сост. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу посделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Перемена арендодателя можетпроизойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, приреорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят квновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом илиразделительным балансом (ст. 58 ГК).

Если в результате реорганизацииюридического лица – арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретаетправо собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства,то арендные отношения не прекращаются.

Данное положение действует и в случаесмерти гражданина – арендодателя, правопреемниками которого являются наследники.Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также иотчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст.

617 ГК), арендатор втечение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением наусловиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новомуарендодателю.

При переходе права наарендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право новогоправообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения суказанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях -регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя.

Внесение измененийосуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размерплаты за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъектаРФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата завнесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки(договора аренды).

В подтверждение внесенных изменений стороны могут получитьвыписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо.

Еслиперемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основаниемдля прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силуприведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальныхнорм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендаторана арендованное имущество.

Переход прав и обязанностейарендатора в порядке правопреемства.

В случае реорганизации юридического лица -арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав иобязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом илипередаточным актом.

После реорганизации арендатора и регистрации вновьвозникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендноеправоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора арендыили соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемникаарендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основаниипередаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способареорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды.

Вслучае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права иобязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом илидоговором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК).

В этом случае новаярегистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусомсвидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего праванаследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в ЕГРП ранеебыла внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п.

73 Правилведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразованиеобременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действияучреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболееподходящее определение – регистрация обременения в пользу определенного лица.

Передача прав и обязанностейарендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе ссогласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору арендыдругому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача правтребования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГКоб уступке требования, или цессии (ст. ст.

382 – 398 ГК), и о переводе долга,или делегации (ст. ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга,основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежатгосударственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальнымарендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием).

В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования отсоглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых междуарендодателем и арендатором.

Уступка права аренды и перевод долга по аренднойплате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), приэтом стороны могут именовать договор произвольно, например “Соглашение опередаче прав и обязанностей по договору аренды”, “Договор продажи правааренды”.

Согласно п. 5 ст. 22 ЗКарендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои праваи обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии егоуведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил праваарендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов,которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя.

Согласиеарендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, еслиэто установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципальногоучастка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена такжебез согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки”если договором аренды не предусмотрено иное” (п. 9 ст. 22 ЗК).

При передаче прав и обязанностейпо договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка – договор перенайма каксоглашение между “старым” и “новым” арендатором. С момента государственнойрегистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договораренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

Правоустанавливающие документынового арендатора – это действующий договор аренды, заключенный предыдущимарендатором, и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Приэтом согласно п. 2 ст.

385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новомуарендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования карендодателю.

Иногда после регистрации сделки с арендными правами дополнительнозаключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником(старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобызакрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор сарендодателем.

Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстведополнительного “закрепления” арендных прав после регистрации сделки междупредшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК такжеуказано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договоруаренды земельного участка заключения нового договора не требуется.

Если уступается право аренды подоговору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31января 1998 г.

), то также регистрируется сделка – договор перенайма, а в ЕГРПвносится запись об аренде на основании двух договоров – договора аренды спредыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором(при наличии согласия арендодателя).

При этом взимается плата за регистрациюодной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется.

К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относитьсяосторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки – это дата еезаключения, “перерегистрация” в учреждении юстиции оформленных надлежащимобразом договоров изменяет дату их заключения и фактически делаетнедействительными существовавшие до этого отношения сторон.

Источник: http://av-ue.ru/kinipis.php?d=kinipis_5_6_7.htm

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка
Аренда земельного участка для дома  

Земельный участок, как и прочие объекты недвижимого имущества, может быть сдан в последующую аренду другому физическому или юридическому лицу.

Однако, прежде чем принимать решение о «покупке» или «продаже» земельного участка по переуступке права аренды, рекомендую разобраться в сути процесса и понять — насколько выгодной окажется подобная сделка.

 Арендные правоотношения имеют ряд нюансов, о которых я и рассказываю ниже.

Для смены арендатора земельного участка нужно:

  1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности; 
  2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
  3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
  4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
  5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
  6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
  7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
  8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
  9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
  10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
  11. Кадастровый паспорт земельного участка.

Скачать образец соглашения переуступки права аренды земельного участка

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности.

Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ.

Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса.  Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Отказ в переуступке права аренды земельного участка

На что обратить внимание

  • Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке. 
  • Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
  • Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
  • Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
  • Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
  • Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
  • При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Инструкция по покупке земельного участка у собственника

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/pereustupka-prava-arendyi/

Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка

Получение возможности временного пользования земельными участками осуществляется на основании гражданско-правового договора.

Учитывая долгосрочный характер соглашения, в ходе эксплуатации у арендатора могут возникнуть обстоятельства, когда необходимость владения отпадает.

В этом случае правообладатель может выбрать один из нескольких вариантов действий. Допускается отказ от эксплуатации, оформление субаренды или переуступка права. В случае с передачей владения третьим лицам основной пользователь продолжает оставаться в выгодном положении.

Действия перед сделкой об уступке прав и обязанностей на землю и замене арендатора

Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.

Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.

В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.

Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)

Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.

В нем следует сослаться на:

  1. реквизиты первичного соглашения;
  2. статью Земельного Кодекса;
  3. персональные данные третьего лица.

Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.

Для того чтобы избежать возможных недоразумений, направлять такой документ следует по почте заказным письмом или передать лично в руки под роспись.

Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.

На практике часто бывает так, что органами Росреестра выдается отказ в оформлении сделок переуступки. Такие действия ведомства неправомерны.

Чтобы избежать таких неприятностей, следует получить от собственника соответствующее решение в виде согласия на передачу прав и обязанностей третьим лицам. Отправка такого документа осуществляется администрациями согласно запросам (уведомлениям) от арендаторов, с которыми ранее заключался договор.

Согласие владельца носит формальный характер, дополнительно подтверждает волеизъявление правообладателя. Такая практика основывается на судебных решениях, ежедневно принимаемых на территории Российской Федерации.

Опять же ссылаясь на нормы статьи 5 Земельного Кодекса, условия первичного договора, правомерность факта передачи надела третьим лицам дополнительно подтверждается согласием.

Заявление составляется в произвольной форме, поскольку его нет в сборнике Законов. В тексте указываются подробные данные адресата и получателя, делается ссылка на реквизиты договора, суть дела в содержании.

Тонкости договора

Оформление контракта между участниками гражданско-правовых отношений происходит после предварительного согласования существенных условий. Для того чтобы избежать ошибок, которые могут повлечь финансовые риски, используют практику совершения сделок.

Составление договора (что входит, что в нем указывается)

В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:

  • Реквизиты сторон, участвующих в сделке. Для физических лиц это паспортные данные, адрес регистрации. Для компаний это данные, которые позволят точно идентифицировать юридическое лицо (признать его действительным);
  • Подробная информация по участку: площадь, географические координаты, номер, за которым территория числится в кадастре;
  • Существенные условия соглашения: размер ежемесячных арендных платежей, срок пользования, особые требования при пользовании участком, основания прекращения контракта, непогашенная задолженность за аренду на момент переуступки;
  • Сведения из кадастра, подтверждающие права арендодателя, наличие обременений;
  • Целевое назначение земель;
  • Место и время заключения сделки.

Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.

При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:

  1. Срок соглашения. Не может выходить за рамки основного контракта с собственником. Соответственно, максимальный период переуступки высчитывается до дня истечения первых договоренностей;
  2. Не допускается изменение размера арендной платы. По этой причине в тариф сразу закладываются цифры с учетом статических данных по региону, инфляции и других макроэкономических показателей;
  3. Лицам, претендующим на выкуп, следует смотреть в основную редакцию договора. Владелец может запретить такую возможность.

Процедура регистрации сделки

Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.

Пакет документов для государственной регистрации

Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).

К заполненному бланку прикладываются:

  • Копии удостоверений личности. Если в сделке участвует юридическое лицо или предприниматель, потребуется предоставить выписку и государственного реестра (ЕГРЮЛ или ЕГРИП);
  • Предприятия готовят копии актуальных учредительных документов;
  • Копия соглашения цессии, заверенная в установленном порядке нотариусом;
  • Оригиналы договоров переуступки права владения участком, оригиналы каждой из участвующих сторон;
  • Свидетельство, подтверждающее отсутствие обременение на передаваемый объект;
  • Оригинал паспорта кадастра и заверенная копия;
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственных регистрационных услуг;
  • Согласие для перевода участка в залог, если планируется использование земли в качестве подтверждения активов (оплаты уставного капитала);
  • Документы, по которым можно сделать вывод о полномочиях представителя.

По готовности всех необходимых документов формируется пакет для обращения в органы государственной регистрации.

Своевременность проведения этой процедуры обеспечит законность операции, а также возможность отслеживания динамики изменения правообладателей.

Игнорирование этого требования законодателя может стать обоснованием ничтожности сделки.

Допускается не отчитываться по контрактам, срок действия которых меньше одного года.

Размеры обязательных регистрационных сборов напрямую зависят от статуса участников:

  1. При наличии договоренностей о сделке между физическими лицами, пошлина на всех составит 2000 рублей. Выплата делится на всех.
  2. На юридических лиц, вступающих в цессию, будет делиться государственная пошлина в размере 22000 рублей.
  3. Если договор переуступки подписывается компанией и гражданином, к заявлению в кадастровую палату нужно будет приложить две квитанции. Одна об оплате 2000 рублей от физического лица, вторая на 22000 рублей в доход местного бюджета соответственно.
  4. Для оформления договоренностей на принятие земли от органа власти предприятие представит платежное поручение на сумму 22000 рублей. Если инициатива исходит от граждан, нужно будет оплатить квитанцию на 2000 рублей.
  5. Согласно нормам Закона, от участников сделок на землю, имеющих статус государственных, пошлина не уплачивается.

Процедура передачи земли

Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.

Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.

При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.

При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.

Заключение

В числе сделок, совершаемых с земельными участками, переуступка (цессия) выглядит наиболее интересным и выгодным мероприятием.

При истощении ресурсов арендатору потребуется найти активного соискателя, который может не только покрыть накладные расходы, но и принести дополнительную пассивную прибыль. Для оформления сделки потребуется собрать стандартный пакет документов, часть заверить у нотариуса и заплатить государственную пошлину.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav

Изменение условий аренды земельного участка

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка
21 | Авг 2017

Договор аренды земельного участка – это передача его в платное пользование и владение арендатору в своих целях. Согласно договору, арендатор должен использовать участок в соответствии с требованиями земельного законодательства и условиями договора. Договор считается заключенным, когда согласованы все условия.

Но бывает так, когда одна сторона или обе стороны хотят внести изменения в договор аренды земельного участка до окончания срока его действия или вообще расторгнуть договор.

Передача прав аренды земельного участка.

Если вы хотите уехать, сменить сферу деятельности или просто бросить участок, от оплаты аренды вам не уйти. Для вас будет идеальным смена арендатора в договоре аренды земельного участка, то есть передача третьему лицу права аренды.

Переуступка аренды проходит по следующим правилам:

  • для передачи арендных прав третьему лицу заключается договор уступки права аренды;
  • согласия арендодателя на переуступку не требуется, арендатор должен обязательно известить собственника о переуступке;
  • к новому арендатору переходят все права и обязанности по договору;
  • новый арендатор несет ответственность за исполнение обязанностей по договору;
  • размер платы за землю, срок аренды и другие положения договора остаются прежними.

До сведения нового арендатора доводят все, что имеет значение для осуществления прав, полученных по договору уступки.

Договор аренды земельного участка может содержать условие, где арендатору запрещено переуступать свои права или надо получать на это разрешение собственника земли.

Если договор аренды, по которому передаются права и обязанности был зарегистрирован, то и договор о передаче прав и обязанностей подлежит государственной регистрации.

Арендатор так же имеет право передать земельный участок в субаренду. Это будет означать, что участком будет пользоваться субарендатор, а стороной договора и ответственным лицом остается арендатор. Сделка по субаренде – возмездная, то есть она оплачивается одной из сторон.

Арендатор предоставляет в пользование субарендатору участок, а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение. Условия договора о субаренде могут отличаться от договора аренды. Например, для субарендатора плата за пользование землей может быть больше, чем арендатор уплачивает собственнику.

Но срок субаренды в любом случае не может быть больше срока арендного договора.

Когда истекает срок договор аренды или у одной из сторон договора возникает желание о прекращении сделки возможно расторжение договора. На преждевременное расторжение договора должны быть причины.

Расторжение договора аренды арендатором.

В договоре аренды могут быть прописаны разные причины и основания для расторжения договора по требованию арендатора. Если в договоре не прописаны условия расторжения или арендатор хочет прервать договор по особым причинам, не указанным в соглашении, то он может расторгнуть договор только с согласия арендодателя или в судебном порядке.

Есть следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать расторжения договора:

  • арендодатель не предоставляет арендатору имущество, которое должен был передать по условиям заключенного договора аренды;
  • арендодатель препятствует целевому использованию арендатором имущества по условиям договора;
  • если имущество имеет недостатки, которые мешают использовать объект по назначению. Но основанием для расторжения может быть лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества;
  • если не осуществляет ремонт сданной в аренду недвижимости в определенные договором сроки;
  • если в результате непредвиденных обстоятельств (за которые арендатор не может нести ответственность) арендованный объект стал не пригодным для дальнейшего использования.

Расторжение договора аренды арендодателем.

На основании ст. 619 ГК РФ, арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему объект аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом не по назначению, не как оговорено в договоре;
  • наносит непоправимый вред имуществу;
  • два или более раз подряд не вносит арендную плату;
  • не делает ремонт, если такое обязательство прописано в договоре.

Обе стороны могут в договоре аренды прописывать дополнительные условия для расторжения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Доказывать в суде наличие оснований для расторжения договора будет проще.

Источник: https://arendabs.ru/article/izmenenie-usloviy-arendy-zemelnogo-uchastka-smena-arendatora-peredacha-prava-rastorzhenie-dogovora/

ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г.

общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г.

администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад.

В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г.

обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов.

Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г.

в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г.

, то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов.

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г.

«Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд.

В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.
6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г.

случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-smena-arendatora-publichnogo-zemelnogo-uchastka-ne-menyaet-usloviya-dogovora/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть